اموال غیر منقول، دعوای غیرمنقول

دانلود پایان نامه

3- اموال منقولی که قانون بنا بر مصالحی، آن را از بعضی جهات، در حکم غیرمنقول قرار داده است؛
4- اموال غیرمنقول تبعی یا حقوق مالی و دعاویای که موضوع آن غیرمنقول است و ازین لحاظ، تابع اموال غیرمنقول محسوب میشود.
1- غیرمنقول ذاتی: تنها چیزی که ذاتاً و بدون اینکه دست بشر در آن دخالتی داشته باشد، دارای وضع ثابتی است، زمین است. اراضی و آنچه در اعماق آن وجود دارد، از قبیل سنگو خاک و معادن، ذاتاً قابلیّت نقل و انتقال را ندارند و به این سبب آن را غیرمنقول ذاتی نام نهادهاند. جنگلهای طبیعی را نیز میتوان جزء این دسته از اموال دانست.
2- اموالی که در اثر عمل انسان غیر منقول شده است: بعضی از اشیاء ذاتاً منقول است، ولی در اثر عمل انسان طوری در زمین به کار رفته است که نمیتوان آن را جز با خرابی عین یا محل مال تغییر داد. تفاوت این قبیل اشیاء با اراضی، فقط در این است که خاصیّت غیرمنقولی را به نحو مصنوعی کسب کرده است و ذاتاً قابلیّت نقل و انتقال از محلی به محل دیگر را دارد. به همین جهت اگر این اشیاء از زمین یا بناء جدا شود، صفت مصنوعی یا اکتسابی خود را از دست خواهد داد و در زمرهی اموال منقول قرار خواهد گرفت؛ مثلاً لولههای آب و گاز تعبیهشده در ساختمان، مادام که ملصق به بنا است، جزء اموال غیرمنقول محسوب میشود و به محض آنکه از محل نصب خود خارج گردید، صفت ذاتی آن اعاده میگردد و به صورت مال منقول درمیآید.  این اموال در مواد 13 تا 16 قانون مدنی مندرج شده است. بنابراین آنچه ملصق به زمین یا بنا شده است غیر منقول تبعی است و تابع وضع موجود است و هر گاه از زمین یا بنا جدا شود منقول است.
مادهی 15 قانون مدنی در تعقیب همین قاعده مقرر میدارد: «ثمره و حاصل، مادام که چیده یا درو نشده است، غیرمنقول است و اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد، تنها آن قسمت منقول است». مادهی 16 نیز همین حکم را در مورد اشجار تکرار میکند: «مطلق اشجار و شاخههای آن و نهال و قلمه، مادام که بریده یا کنده نشده است، غیرمنقول است».اموالی که در مواد 13 تا 16 نام برده شدهاند، فقط به عنوان نمونه و مثال آمدهاند و طبق قاعدهای که گفته شد، تمام اموالی را که سابقاً منقول بوده و در اثر الصاق به زمین یا بنا غیر قابل انتقال شده است، میتوان جزء این دسته از اموال قرار داد.
البته باید توجه نمود که مواد 15 و 16 قانون مدنی، ثمره و اشجار را مادام که بریده یا کنده نشده، به طور مطلق در عداد اموال غیر منقول قرار داده است و اگر تنها به منطوق و ظاهر این مواد اکتفاء شود، به طور مسلّم باید گفت که این قبیل اشیاء تا زمانی که ملصق به زمین است و رابطهی آن با مال غیرمنقول قطع نشده، غیرمنقول محسوب میشود. ولی در مقابل میتوان ظاهر مواد، میتوان استدلال کرد که ثمره و حاصل و اشجار و مصالح بنایی، ذاتاٌ جزء اموال منقوله است و به لحاظ ارتباط آن به زمین، صفت غیرمنقولی را مصنوعاً کسب کرده است. پس اگر بنای متعاملین بر انتزاع و جدا کردن اموال مذکور از زمین باشد، در حقیقت باید گفت که مال منقولی، صرف نظر از عوارض فعلی آن، موضوع معامله قرار گرفته است؛ مثلاً اگر بارفروشی، میوههای باغی را به قصد فروش، از صاحب درخت بخرد، با وجود آنکه هنگام معامله، میوهها هنوز چیده نشده وجزء درخت اند، ولی نه فروشنده آن را به اعتبار وجود در باغ فروخته است و نه خریدار توجهی به اتصال موضوعِ معامله، به زمین دارد؛ بلکه بنای معامله بر چیدن میوهها و حمل آن به دکان مشتری است. به این ترتیب دلیلی وجود ندارد که این میوهها غیرمنقول محسوب شوند و مثلاً اگر نزاعی در خصوص آن درگیرد، به جای دادگاهِ محلِ اقامتِ خوانده، محکمهی واقع در محل باغ، صالح تلقی میشود.
اموالی که در حکم غیر منقول است: این اموال، اموال منقولی است که قانون به واسطهی اختصاص یافتن به عمل زراعت، آنها را در حکم اموال غیر منقول قرار می‌‌دهد، اگر چه در صفت منقول بودن آنها ظاهراً هیچ تغییری حاصل نشده باشد.
این اموال به واسطهی اختصاص یافتن به زراعت، جزء ملک محسوب شده واز نظر صلاحیت محاکم و توقیف اموال در حکم خود زمین محسوب می‌شود. منفعت عمده‌ای که از این تقسیم حاصل می‌شود این است که بین یک مال منقول و یک مال غیر منقول که لازمه یکدیگر می‌باشند، رابطه محکمی‌ ایجاد می‌گردد و آنها را تقریباً لاینفک از یکدیگر می‌نماید به نحوی که نتوان خواه به واسطه توقیف و خواه به واسطه تقسیم، آنها را جدا نمود والا ممکن است لااقل تا مدتی هر یک بدون دیگری غیر قابل استفاده بماند. علّت این استثناء، فایدهی عملی است که از ارتباط کامل این اشیاء با زمین حاصل میشود. قانونگذار خواسته است که با صدور حکم مزبور، از جدا ساختن اموال منقولی که لازمهی زراعت و استفاده از زمین است، جلوگیری کند. اگر لوازم زراعت، طبق قاعدهی کلی، منقول محسوب شود، چون توقیف اموال با شرایط ساده تری امکان دارد، به قول برخی از استادان همیشه بیم آن میرود آلات و ادوات زراعت توقیف شود و زمین بدون استفاده باقی بماند. گرچه توقیف آلات و ادوات کشاورزی به دلیل اینکه جزء مستثنیات دین میباشد، عملاً مقدور نیست. مادهی 17 قانون مدنی در این زمینه مقرر میدارد: «حیوانات و اشیایی که مالک، آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد، از قبیل گاو وگاومیش و ماشین و ادوات زراعت و تخم و… و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر اختصاص داده باشد، از جهت صلاحیّت و توقیف اموال، جزء ملک محسوب و در حکم مال غیرمنقول است».
از مطالعهی این ماده چنین میشود دریافت که آلات و ادوات زراعت و آبیاری، فقط در صورت وجود دو شرط زیر در حکم غیرمنقول قرار میگیرد:
اول- فرض غیرمنقول، فقط در مورد حیوانات و اشیایی جاری است که به مالک زمین تعلّق دارد و آلات و ادواتی که ملک دیگران است، در حکم زمین و مال غیرمنقول تلقی نمیشود؛ به عبارت دیگر، آن حیوان و اشیاء، با مال غیرمنقول، از جهت مالک باید یکسان باشد؛ بنابراین اگر مستأجری گاو و تخم را از مال خود برای زمین مورد اجاره به کار ببرد، آن گاو و تخم، غیرمنقول محسوب نمیشود. همچنین اگر مالک، زمین تراکتور و یا چرخ آبیاری را جداگانه از زمین بفروشد، موضوع عقد، بیع مال منقول خواهد بود.
دوم- حیوانات و اشیاء باید اختصاص به عمل زراعت و آبیاری داده شده باشند؛ بنابراین اگر تراکتوری که برای تسطیح راهها به کار می رود، گاهی نیز زمین را به منظور زراعت شیار کند، در حکم غیرمنقول نیست. همچنین است اگر حیوانی که از طرف مالک به امر زراعت و آبیاری اختصاص داده شده، به کار دیگری گمارده شود. این تغییر مصرف، صفت غیرمنقولی آن را از بین خواهد برد.
حکم مادهی 17 قانون مدنی از چند جهت قابل انتقاد است؛
اول- برای جلوگیری از تعطیل عمل زراعت و جدا شدن آلات و ادوات آن از زمین، ضرورتی نداشت که قانون، بر خلاف اصول، بعضی اشیاء منقول را در حکم غیرمنقول قرار دهد. برای بهدست آوردن این نتیجه کافی بود که در مادهی خاصی، جداسازی آلات و ادوات زراعت و آبیاری را از زمین، بدون رضایت صاحب ملک ممنوع کند.
دوم- اگر منظور قانونگذار از وضع مادهی 17 این بوده است که رابطهی محکمی بین اشیاء مذکور و زمین برقرار کند و مانع جدایی این اموال از زمین زراعی شود، باید اذعان کرد که حکم انشاء شده، برای رسیدن به این مقصود کافی نیست؛ زیرا در مادهی 17، اسباب و ادوات زراعت و آبیاری، فقط از جهت صلاحیت محاکم و توقیف اموال، در حکم مال غیرمنقول قرار گرفتهاند؛ حال آنکه در اثر علل دیگری نیز، از قبیل تقسیم و وصیّت و غیر اینها، همیشه احتمال انتزاع این اشیاء از زمین میرود؛ بنابراین بهتر آن بود که قانون، آن اشیاء را به طور مطلق در حکم غیرمنقول قرار می داد.
سوم- اگر حمایت از کشاورزی، قانونگذار را وادار به پذیرش چنین تکلیفی کرده باشد، با اهمیّت روزافزونی که امور تجاری و صنعتی پیدا کردهاند، به طریق اولی باید نظیر حکم مادهی 17، دربارهی ادوات صنعتی و تجاری انشاء میشد؛ اما از آنجائیکه حمل احکام غیرمنقول بر اشیاء منقول، امری استثنائی است و باید در حدود نصّ اعمال شود و از این جهت، حکم مادهی 17، قابل تصرّی به اموال ضروری برای امر تجارت و صناعت به نظر نمیرسد.
4- غیرمنقول تبعی: طبقهبندی اموال منقول و غیرمنقول، ناظر به اشیاء و اموال مادی است و حقوق مالی و غیرمحسوس را حقاً نباید در عداد سایر اشیاء خارجی در این بخش داخل کرد؛ بنابراین اگر لازم باشد که حقوق مالی نیز به منقول و غیرمنقول تقسیم شود، به جای توجّه به ماهیّت حقوقی آن، باید موضوع حق را در نظر گرفت؛ بدین ترتیب حقی که موضوع آن مال غیرمنقول است، به تابعیت از این موضوع، غیرمنقول تلقی میشود و حقی که بر روی شیئی منقول اعمال میگردد، منقول است. به همین جهت قانون مدنی، در مادهی 18، بعضی از حقوق و دعوا را تابع اموال غیرمنقول دانسته است و ما این اموال را غیرمنقول تبعی نام نهادهایم. اگر حق عینی، مربوط به مال غیر منقولی باشد، آن حق نیز غیرمنقول است. همچنانکه حق انتفاع و ارتفاق از خانه و زمین، غیرمنقول به شمار میآیند و برعکس، اگر حق ناظر به شیئی منقول باشد، آن حق نیز به تابعیت از موضوع آن، در زمرهی منقول است؛ مانند حق انتفاع از یک ماشین. البته قانونگذار در مادهی 18 قانون مدنی، تنها صحبت از حق انتفاع و ارتفاق از اموال غیرمنقول کرده و از سایر حقوق عینی حرفی به میان نیاورده است، ولی باید توجه داشت که ذکر این دو حق، تنها من باب مثال بوده است و سایر حقوق عینیِ مربوط به مال غیرمنقول نیز تابع اموال غیرمنقول محسوب میشوند.
در مقابل حقوق عینی، حقوق دینی قرار دارد. حقوق دینی به طور کلی منقول محسوب میشوند، مگر در موارد استثنایی. به همین دلیل است که قانونگذار در مادهی 18، تنها به حقوق عینی غیرمنقول و دعاوی تابع آن اشاره کرده و نامی از دیون غیرمنقول نبرده است. حق دینی ممکن است ناظر به تعهّد بر انتقال مال یا انجام عمل و یا خودداری از انجام عملی باشد. در مورد تعهد بر انتقال، اگر موضوع تعهد، غیرمنقول باشد و متعهدٌ له بتواند با اقامهی دعوا، مدیون را به انتقال آن مال مجبور سازد، چنین تعهدی را باید به منزلهی غیرمنقول دانست؛ مثلاً اگر کسی تعهد کند که خانهی خود را به دیگری بفروشد، درعینحال که متعهّدٌ له هیچ حق عینی بر آن خانه ندارد، میتواند به طرفیت مدیون، در دادگاه اقامهی دعوا کند و از او بخواهد که خانهی مورد تعهد را به وی واگذار نماید. چنین تعهدی باید غیرمنقول شمرده شود.
در مورد تعهد بر انجام عمل یا خودداری از آن، ازآنجاکه موضوع تعهّد همیشه فعل انسان است، دعوا، منقول محسوب میشود، هر چند مربوط به مال غیرمنقول باشد؛ مثلاً هرگاه معماری تعهّد کند که خانهای را برای شخصی بسازد، اگر چه نتیجهی عمل وی به وجود آمدن ساختمان یک خانه است، ولی این تعهّد را نمیتوان غیرمنقول تلقی کرد. درست است که پس از انجام تعهّد، متعهٌّد له در اثر تلاش معمار، صاحبخانه میشود، ولی باید توجه داشت که این خانه در نتیجهی کوشش و عمل معمار ساخته شده و به خودی خود موضوع تعهّد وی قرار نگرفته است. تعهّد معمار، شماری از اقدامات اینچنینی را دربرمیگیرد: طرح نقشهی ساختمان، تهیّهی مواد اولیّه، نظارت بر کارگران و… که همگی منقول محسوب میشوند. همچنین است تعهّدی که بایع بر تسلیم مبیع به مشتری دارد، هر چند راجع به مال غیرمنقول باشد؛ زیرا به مجرد وقوع عقد بیع، خریدار مالکِ مبیع میشود و تعهّدی که فروشنده نسبت به تسلیم مبیع در مقابل خریدار دارد، نقل مالکیّت موضوع قرارداد نیست، بلکه ملزم است که او را بر مالی که سابقاً فروخته، مسلط سازد و مبیع را به تسلّط مشتری بدهد؛ بنابراین موضوع تعهد بایع، انجام عملی است که فقط ارتباط به مال غیرمنقول دارد و بدین سبب نمیتواند در زمرهی تعهّدات غیرمنقول درآید.
بخش دوم
مفهوم و مصادیق دعوای غیرمنقول و مقایسهی این دعوا با دعوای منقول