دفاتر اسناد رسمی، اجرای احکام مدنی

دانلود پایان نامه

«چه بسا در قراردادهایی که بین ایادی قبلی منعقد شده است، شرط فاسخ و یا خیاراتی وجود داشته که با اعمال آنها، ایادی بعدی حق انجام معامله یا انعقاد قرارداد نسبت به مال موضوع قرارداد را نداشتهاند. در صورت عدم طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی ممکن است حکمی هم به نفع خریدار صادر گردد ولی با طرح دعوای اعتراض ثالث از سوی ایادی قبلی، حکم صادره لغو شود و زحمات متقبله توسط آخرین خریدار و دادگاه به هدر میرود. لذا اگرچه نهایتاً دادگاه در صورت احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار و ایادی قبلی تا اولین فروشندهای که سند رسمی به نام اوست، صرفاً دارنده سند رسمی را محکوم به تنظیم سند مینماید و نسبت به بقیه خواندگان ( از آنجا که سند رسمی به نام آنها نیست) ممکن است قرار رد دعوا صادر گردد، اما جهت احراز رابطه حقوقی بین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام اوست، لازم است که تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند.»
رویه محاکم نیز تا حدودی این موضوع را تأیید میکند. به عنوان مثال در پرونده کلاسه 84/426 شعبه ششم دادگاه عمومی….خواسته خواهان الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی انتقال یک واحد آپارتمان بوده که دادگاه نهایتاً مبادرت به صدور حکم به شرح زیر نموده است: «در خصوص دعوای خانم ….با وکالت….به طرفیت آقایان…نظر به اینکه وکیل خواهان به شرح دادخواست و اظهاراتش در جلسه دادرسی بیان داشته : موکله برابر مبایعه نامه مورخ 16/6/83 یک واحد آپارتمان طبقه اول سمت شرقی …را از خوانده ردیف دو خریداری نموده، خوانده مذکور نیز آپارتمان را از خوانده ردیف یک خریده است. نظر به اینکه خواندگان از تنظیم سند رسمی به نام موکله امتناع نموده اند….صدور رأی به الزام خواندگان به انتقال سند رسمی را خواستارم. خواندگان ردیف یک و دو با حضور در جلسه دادرسی ضمن تصدیق وقوع معامله فیمابین، علت عدم انتقال سند رسمی را عدم پرداخت مابقی ثمن معامله از سوی خواهان اعلام داشته اند. دادگاه با توجه به مراتب فوق و ملاحظه تصویر مصدق مبایعهنامههای موضوع دعوا و پاسخ استعلام ثبتی …..ادعای وکیل خواهان و اشتغال ذمه خواندگان را ثابت تشخیص و مستنداً به مواد 10 و 12 قانون مدنی و…. حکم به محکومیت خواندگان به انتقال سند رسمی آپارتمان موضوع دعوا با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی پس از پرداخت مبلغ…ریال مابقی ثمن معامله ….صادر و اعلام مینماید.» ملاحظه میشود که حداقل از لحاظ احراز رابطه حقوقی فیمابین آخرین خریدار با کسی که سند رسمی به نام وی میباشد، طرح دعوا به طرفیت تمام ایادی قبلی لازم میباشد.
همانطور که پیشتر گفته شد، طبق رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر اثبات مالکیت است، سوالی که در اینجا ممکن است پیش آید این است که آیا برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک ثبت شده، بدواً یا همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، طرح دعوای اثبات مالکیت نیز لازم است؟
در پاسخ باید گفت، معاملات مربوط به املاک ثبت شده جزء عقود تشریفاتی است و تا قبل از تنظیم سند رسمی به نام خریدار، مالکیتی برای وی نسبت به موضوع معامله وجود ندارد تا بتواند با طرح دعوا، تقاضای اثبات مالکیت خود را بر آن ملک بنماید؛ بنابراین در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت ( قبل از دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا همزمان با آن) نمیباشد. از دیدگاه کسانی هم که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را تشریفاتی نمیدانند و صرفاً معامله انجام شده را با سند عادی قابل اثبات نمیدانند، نیازی به طرح دعوای مذکور(اثبات مالکیت) نخواهد بود، زیرا دادگاه با رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، به صورت ضمنی به مالکیت خواهان نسبت به ملک موضوع دعوا رسیدگی خواهد کرد و و چنانچه وقوع معامله بین خواهان و خوانده را محرز دانست، با احراز مالکیت خواهان حکم به الزام تنظیم سند رسمی به نفع وی صادر خواهد کرد.
ب: ارکان دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دارای ارکانی میباشد که در زیر به مطالعه و بررسی آنها پرداخته میشود.
1-مالکیت رسمی خوانده: یکی از مهمترین نکات در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ملاحظهی وضعیّت ثبتی ملک و احراز مالکیت رسمی خواندهی دعواست. این مالکیّت، با استعلام از ادارهی ثبت اسناد و املاک احراز میگردد. پاسخ ادارهی ثبت اسناد و املاک نیز از دوحالت خارج نیست؛ یا حاکی از مالکیّت خوانده نسبت به پلاک موضوع پروندهای است که خواهان مدّعی مالکیّت بر آن میباشد و یا بیانگر عدم ثبت رسمی به نام خوانده میباشد.
تنها کسی را میتوان ملزم به تنظیم سند رسمی کرد که در اداره ثبت، ملک به نام او به ثبت رسیده باشد، چنانچه این شخص طرف دعوا قرار نگرفته باشد، به سبب عدم توجه دعوا به خوانده(خواندگان) قرار رد دعوا صادر خواهد شد. از طرف دیگر ممکن است ملک موضوع معامله در توقیف یا رهن باشد و در دفترچه مالکیت که در نزد فروشنده بوده، این موضوع به هر علتی ذکر نشده باشد؛ لیکن هر مقام یا مرجعی که نسبت به توقیف یا رهن ملک اقدام نموده باشد، در ابتداء از طریق اداره ثبت، نسبت به ثبت توقیف یا رهن اقدام مینماید. به عنوان مثال، چنانچه طلبکاری برای وصول طلب با قرار تامین خواسته یا اجرائیه، از دایره اجرای احکام مدنی تقاضای توقیف ملک متعلق به بدهکار را نموده باشد، صرف اعلام شماره ثبتی به دایره مذکور کافی است و دایره اجرای احکام، طی مکاتبه با اداره ثبت، درخواست مینماید که چنانچه ملک به نام بدهکار به ثبت رسیده است، توقیف گردد و در این مورد، موضوع توقیف ملک در دفترچه مالکیت که در اختیار بدهکار است، قید نمیشود. حال چنانچه ملک در رهن یا توقیف باشد، قبل از فک رهن یا توقیف، صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی وجاهت قانونی نخواهد داشت.
در نشست قضایی دادگستری بابلسر(اسفند 1380) در پاسخ به این سوال که در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آیا احراز مالکیت بایع ( خوانده دعوا) نیز ضرورت دارد یا صرف انعقاد عقد بیع فی ما بین خوانده و خواهان کافی است ؟ اکثریت قضات حاضر نظر داده اند : « ….در صورتی میتوان حکم به الزام تنظیم سند رسمی را صادر نمود که خوانده مالک باشد. زیرا : 1- برای صدور رأی در هر موردی، تحقق و اجتماع ارکان مشتکله دعوا ضروری است و در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالکیت خوانده و وقوع عقد بیع بین خواهان و خوانده ضروری است. 2- در صورتی که دادگاه بدون احراز مالکیت خوانده و بدون استعلام، اقدام به صدور رأی به نفع خواهان نماید، حکم صادره به لحاظ اینکه ممکن است خوانده مالک نبوده و سند مالکیتی در اختیار نداشته باشد در دفتر اسناد رسمی لازمالاجراء نمیباشد. 3- صرف وقوع عقد بیع کافی نیست، چه ممکن است شخصی مال دیگری را به خواهان بفروشد که در این صورت اصلاً معامله ای واقع نشده تا سند قابل انتقال باشد. لذا پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خالی از اشکال نخواهد بود.»
اما اقلیت چنین نظر داده اند : « در صورتی که خوانده مالک نباشد، ولی قائم مقام مالک باشد امکان الزام وجود دارد. به عبارت دیگر؛ در صورتی که شخصی با وکالت از مالک اقدام به فروش ….. نماید، امکان الزام وی وجود دارد زیرا : 1- مطابق ماده 247 قانون مدنی، لازم نیست فروش مال توسط مالک صورت پذیرد؛ چه بسا معاملاتی که توسط ولی، قیم، وصی و وکیل صورت میگیرد. در غیر این صورت باید معتقد بود که هیچ گاه نمیتوان ولی محجور را ملزم به تنظیم سند رسمی نمود. 2- مطابق ماده 237 قانون مدنی که مقرر میدارد : « ….کسی که ملتزم به انجام شرطی شده باشد باید آنرا به جا بیاورد…» بنابراین، در صورتی که شخصی مالی را با وکالت به عنوان خرید، خریده باشد و سپس آن را به همان نحو به دیگری منتقل کند ولی از تنظیم سند رسمی خودداری نماید مطابق ذیل همین ماده «….طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید.» لذا شخصی که قانوناً وکیل واقعی مالک اصلی مال بوده، لیکن مال را خریداری کرده است (آنچه که عملاً انجام میشود) و آن را به دیگری بفروشد، امکان الزام وی به تنظیم سند رسمی وجود دارد. 3- در صورتی که شخصی که مالی را میفروشد مالک آن نباشد و مأذون از قبل مالک نیز نباشد، در این صورت الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صحیح نیست، نه از آن جهت که دعوا حتماً بایستی به طرفیت مالک اصلی مطرح گردد؛ بلکه به این جهت است که اصلاً معامله به نحو صحت واقع نشده تا ارکان دعوا فراهم گردد. لذا در مواردی که شخصی مالی را در اختیار دارد و با چند رابطه و یا چند واسطه از مالک، سند وی به صورت عقد وکالت باشد یا اینکه از لحاظ مقررات، مالک اصلی شخص دیگری است، امکان الزام شخص به تنظیم سند وجود ندارد.»
آنچه درباره نظریه اقلیت قضات مذکور قابل ذکر است اینکه در نظریه مذکور بین دو مفهوم قائم مقامی و نمایندگی اختلاط شده است. وکیل ، ولی یا قیم نماینده دیگری محسوب میشوند، یعنی وکیل نماینده موکل، ولی قهری یا قیم نیز نماینده محجور محسوب میشوند. قائم مقام کسی است که بدون اینکه در انعقاد قرارداد دخالت داشته باشد، جانشین یکی از طرفین شده و از آثار عقد بهره مند میگردد. آنچه منطقی به نظر میرسد این است که وقتی شخص به وکالت از طرف دیگری مبادرت به تنظیم بیعنامه مینماید، طرح دعوا صرفاً به طرفیت وکیل وجاهت قانونی نداشته باشد، به ویژه اگر وکیل مذکور صرفاً برای تنظیم مبایعه نامه وکالت داشته باشد؛ زیرا اصل بر عدم سلطه و دخالت در امور دیگران میباشد، حتی اگر وکیل مذکور برای تنظیم سند رسمی نیز وکالت داشته باشد، باز هم به نظر میرسد که طرح دعوا به طرفیت موکل و وکیل الزامی میباشد تا از طرفی با احراز رابطه وکالت فی ما بین ، تردیدی در صحت این رابطه ایجاد نشود و از طرف دیگر، چنانچه صرفاً به طرفیت وکیل طرح دعوا شود، از آنجا که وکالت، عقدی جایز است ، ممکن است با فوت یا عزل وکیل یا استعفای وی، هر لحظه عقد مذکور منفسخ شود، در این صورت اجرای حکم یا صدور آن با مشکل مواجه میگردد.
کمسیون تخصصی قوه قضائیه که نظرات فوق را مورد بررسی قرار میدهد، در این زمینه چنین اعلام نظر کرده است : « نظر به اینکه اجرای حکم دادگاه باید به وسیله شخص محکوم علیه امکان پذیر باشد، لذا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی احراز مالکیت رسمی خوانده ضروری است و بنابراین باید از اداره ثبت استعلام گردد تا کسی که سند به نام اوست و انتقال مال او احراز شده، محکوم به تنظیم سند رسمی گردد تا حکم صادره قابلیت اجرایی پیدا کند.»
2-وقوع معامله به طور صحیح بین طرفین
یکی دیگر از ارکان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی این است که معامله به شیوهای درست میان طرفین منعقد شده باشد و ارکان بیع، اعم از ایجاب و قبول و معلوم بودن عوضین و جهات بیع و… به نحو کاملی محقق شده باشد؛ چنانکه جایی برای ایراد و شبهه باقی نماند. در این صورت مستند دعوا ممکن است به یکی از دو حالت زیر باشد:
1) مدرک عادی که بر انعقاد عقد معیّن قانونی یا قرارداد نامعیّنِ صحیح  دلالت کند؛ البتّه درصورتیکه ایرادی، اعم از انکار یا ادّعای جعل، به اصالت سند وارد نشود و یا ادّعای  انحلال قرارداد به نحوی از انحاء قانونی، اعم از فسخ یا اقاله مطرح نگردد. در این صورت، دادگاه پس از نخستین جلسهی دادرسی، مبادرت به انشای رأی مینماید و در صورت  ایراد یا ادّعای جعل در نخستین جلسهی دادرسی، با صدور قرار کارشناسی راجع به اصالت یا جعلیّت سند برّرسی میکند.
2) ممکن است قرارداد بیع که بین دو نفر تحقق پیدا کرده است، فقط با ایجاب و قبول شفاهی انجام گرفته باشد که مراتبِ تحقق آن، توسط شهودی که واجد شرایط ادای شهادت هستند، گواهی میشود. البته شهادت شهودی که بر وقوع یا انعقاد عمل حقوقی دلالت کند. در این صورت دادگاه پس از تشکیل نخستین جلسهی دادرسی، قرار استماع شهادت شهود را صادر میکند. سپس وقت دیگری برای دعوت طرفین و شهود، به منظور استماع یا ادای شهادت تعیین میگردد. پس از تشکیل دادگاه و گواهی گواهان به نحو صریح و روشن، مبنی بر وقوع عمل حقوقی به نحو صحیح و احراز مالکیّت خواهان، دادگاه مبادرت به انشای رأی مطابق با خواسته مینماید وگرنه در صورت عدم احراز، حکم به بیحقّی وی صادر میکند.
ج: موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
گاهی اوقات در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، با موانعی مواجه میشویم که صدور حکم با وجود آن موانع به سادگی ممکن نمیباشد و لازم است که اقدامات دیگری از سوی خواهان دعوا به عمل آید تا موجبات حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم آید. در زیر به برخی از این مسائل اشاره میشود:
1- در رهن بودن ملک موضوع دعوا: خریدار باید اطمینان حاصل نماید تا ملکی را که خریداری نموده و برای آن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی داده است، در رهن یا بازداشت نباشد. اساساً معامله و انتقال مالی که در رهن قرار دارد، به موجب مقرّرات قانون مدنی جایز دانسته نشده است؛ مادهی 793 قانون مدنی در این خصوص مقرّر داشته است: «راهن نمیتواند در رهن تصرّفی نماید که منافی با حقّ مرتهن باشد» ؛ بنابراین انتقال مال مرهونه به غیر، با رعایت حقوق مرتهن مقدور است؛ بر این اساس در این حالت خریدار می بایست، فکّ رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید، لیکن فکّ رهن در صورتی ممکن است که بدهی راهن تسویه شده باشد.
در این زمینه رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شمارهی به شرح زیر صادر شده است: « مطابق مواد قانون مدنی، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمیشود؛ لیکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه، حق عینی و حق تقدم ایجاد مینماید که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد، نافذ نخواهد بود اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه. بنا به مراتب مذکور در جایی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده، اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست، در نتیجه رأی شعبه 14 دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص میشود و…..برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.»
با توجه به آنچه گفته شد، به نظر میرسد که در تعارض دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با رهن ملک موضوع بیع نامه، باید بین دو حالت تفکیک قائل شد:
گاهی اوقات تنظیم سند رهنی، موخر بر بیع نامه عادی است، در این صورت اگر هم با فروش نامه عادی، خریدار را مالک نشناسیم، با تنظیم فروشنامه مذکور، حق دینی(تعهد به تنظیم سند رسمی) به نفع او ایجاد شده است و عمل بعدی فروشنده در رهن ملک موضوع بیع نامه، مخالف حق مذکور میباشد و لذا خریدار میتواند با تقدیم دادخواست ابطال سند رهنی تنظیمی، مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده را فراهم کند. اما گاهی تنظیم سند رهنی مقدم بر بیعنامه عادی است، در این صورت چون حق مرتهن نسبت به عین مرهونه، حق عینی تبعی میباشد، با انتقال مال مذکور به هر شخصی، حق مزبور در برابر آن شخص و سایر اشخاص قابل استناد بوده و مرتهن میتواند طلب خود را از محل مال مذکور وصول نماید، لذا صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده به ویژه با ذکر حقوق مرتهن، فاقد منبع قانونی به نظر میرسد. بنابراین چنانچه پلاک مورد ادّعا، در رهن باشد، با وجود حقّ عینی مرتهن، تا زمان فکّ رهن، امکان تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی مرهونه وجود ندارد؛ بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند قابلیّت استماع نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان مدرکی ارائه نماید که حاکی از اذن مرتهن باشد؛ دراین حالت با طرف دعوی قرار دادن مرتهن، دعوی قابل استماع  خواهد بود؛ در غیر این صورت خریدار میتواند با تقدیم دادخواستی، الزام فروشنده به فک رهن و تنظیم سند رسمی به نام خود را مطالبه نماید و پس از صدور حکم، چنانچه فروشنده نسبت به فک رهن و تنظیم سند به نام خریدار اقدام نکرد، خریدار با هزینه متعهد(فروشنده) موجبات فک رهن را فراهم آورده و پس از فک رهن، سند رسمی توسط فروشنده و در صورت امتناع وی، توسط نماینده دادگستری در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار انتقال یابد.