شرایط حاکم بر دلالی در قانون تجارت، ادارات ثبت اسناد و املاک

دانلود پایان نامه

1-10- اهداف تحقیق
با عنایت به اینکه امروزه اشخاص به منظور رفع نیازمندی‌های متعدد اقتصادی خود ناچار به انعقاد قراردادهای متعدد و متنوعی در زمینه خرید و فروش کالاها، خدمات، اوراق بهادار، اموال غیرمنقول، خودرو، بیمه و همچنین انعقاد قراردادهایی نظیر اجاره، رهن، مضاربه، مشارکت مدنی و هزاران نوع از قراردادهای معین و غیر معین هستند که لازمۀ انعقاد صحیح هر قراردادی، یافتن طرف معامله و تشخیص مرغوبیت و کمال خدمات و کالاهای مورد نیاز، داشتن اطلاعات وسیع در زمینۀ مسائل حقوقی و قانونی، نرخ عادلانه کالاها و خدمات، احراز اعتبار و ملائت طرف معامله و صدها شروط دیگری است که اشراف کامل همۀ اشخاص به اینگونه اطلاعات امری ممتنع است، لذا برای حصول اهداف قراردادی، مراجعه به اشخاص و مؤسساتی که واجد اطلاعات تخصصی و قانونی و همچنین دارای تجربیات عملی در هریک از رشته‌های قراردادی هستند و موسوم به دلال یا واسطه می باشند، امری ضروری است. لذا در این پژوهش اهداف متعددی دنبال می‌شود که اهم آن‌ها عبارتند از: تبیین مفهوم و ماهیت دلالی، تشخیص وجوه افتراق و اشتراک آن با برخی از نمایندگی‌ها نظیر وکالت و حق‌العمل‌کاری و عاملیت، تشریح اشتراکات و اختلافات قانونی دلالی در قانون تجارت با برخی از رشته‌های مهم دلالی نظیر کارگزاری بورس اوراق بهادار و دلالان بیمه، تشریح شرایط حاکم بر دلالی در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان و آئین‌نامۀ دلالان معاملات ملکی، شناخت تعهدات دلال بعنوان تاجر، توضیح قرارداد دلالی و شقوق مختلف رابطۀ حقوقی دلال با طرفین، همچنین برشمردن تکالیف دلال در زمان وساطت وی جهت انعقاد قرارداد اصلی از جمله لزوم تنظیم قرارداد دلالی، تکلیف افشاء اطلاعات، اعلام منتفع یا سهیم بودن دلال در معامله، حفظ نمونه مال‌التجاره و ثبت عملیات دلالی در دفتر مخصوص و مآلاً توضیح و تشریح نوع مسئولیت دلال، بویژه مسئولیت بدون تقصیر وی، تحت عنوان مسئولیت مفروض مشاغل حرفه ای و شناسایی شقوق مسئولیت دلال بر حفظ اسناد و اشیاء، صحت امضاء و اعتبار اسناد، سهیم یا منتفع بودن دلال در نفس معامله، ارزش و جنس کالا، عدم مداخله در اجرای تعهدات طرفین، ممنوعیت افشاء اسرار طرفین و عدم اقدام برخلاف مقررات دلالی از مهمترین مصادیق مسئولیت دلال است و همچنین در نهایت شرایط قانونی استحقاق دلال جهت دریافت اجرت و مخارج که از جمله مهمترین این شرایط تمام شدن معاملۀ اصلی با وساطت دلال، تحقیق شرط تعلیقی احتمالی و اینکه معاملۀ اصلی در زمرۀ معاملات ممنوعه نباشد.
لیکن از آنجائیکه قدمت قوانین مربوط به دلالی، عموماً به حدود یک قرن قبل باز می‌گردد، یعنی زمانی که اینترنت، رادیو، تلویزیون، ماهواره، هواپیما، قطار و اکثر قریب به اتفاق مظاهر امروزی تمدن یا اصلاً به وجود نیامده بود و یا در ابتدای مراحل تکوین خود بود، بنابراین تداوم حکومت این قوانین در عصر اینترنت و ماهواره بویژه عصر انفجار اطلاعات بدون هرگونه تغییر و اصلاح بنیادین، تقریباً در حکم فقدان قانون است، لذا این پژوهش درصدد تبیین و تشریح این مطلب است که معضلات مربوط به دلالی عموماً و علی‌الاصول منصرف به فقدان قوانین کامل و روز آمد است و نمی‌توان این نقیصه عظیم را با تصویب آئین‌نامه‌های متشتت و بعضاً خلاف قانون اصلی، مرتفع نمود و ضرورت دارد به منظور جلب اعتماد عمومی و کاهش اختلافات قراردادی اشخاص و رونق معاملات از نظر اقتصادی، قوانین جدید تصویب و دلالان در هر رشته خاص با احراز شرایط اولیه، پیوسته تحت آموزش و نظارت دقیق مقامات صالحه قرار داشته باشند تا علاوه بر انجام وظیفه خطیر وساطت در معاملات، جایگاه دلالی نیز از این طریق ارتقاء یابد.
1-11- جنبۀ نوآوری و جدید بودن تحقیق
اگرچه اکثر اساتید حقوق تجارت در تشریح مباحث مربوط به دلالی، در باب ششم قانون تجارت مصوب 1311 مطالبی را بنحو اختصار بیان نموده‌اند، لیکن به جهت گستردگی موضوع دلالی و شقوق و رشته‌های مختلف دلالی و همچنین با توجه به گسترش فن آوری‌های اطلاعاتی و از جانب دیگر کمبود و نقصان مقررات قانونی و بعضاً تشتت و تهافت در مفاد همین قوانین ناقص، سبب سردرگمی و بلاتکلیفی دلالان، مراجع قانونی نظیر دادگستری و ادارات ثبت اسناد و املاک در تشخیص حدود اختیارات، تکالیف، مسئولیت‌ها و حقوق دلالان گردیده است و لذا سعی می‌شود تا حد ممکن با تجمیع مقررات قانونی راجع به دلالی و با استفاده و استناد به قوانین مرتبط با این تأسیس حقوقی مندرج در قانون مدنی، قانون اساسی، تکالیف، اختیارات، مسئولیت‌ها و حقوق دلالان تبیین و تشریح گردد و امید است این مساعی در حد بضاعت اندک حقیر مورد بذل عنایت اساتید گرامی و احتمالاً مورد استفاده مجریان قرار گیرد.
1-12 -روش کار
نوع روش تحقیق: تحقیق نظری است و مبتنی بر استدلال و استنباط از منابع قانونی است که موسوم به روش توصیفی و تحلیلی است که از مجرای مطالعات کتب و نظریات اساتید و پژوهشگران حقوق و تجزیه و تحلیل معقول این مستندات، استنباطات لازم به عمل می‌آید.
روش گردآوری اطلاعات: گردآوری اطلاعات بیش از 90% مبتنی بر مطالعات کتابخانه‌ای و 10% با استفاده از اطلاعات اینترنتی است.
ابزار گردآوری اطلاعات: فیش برداری، بانک‌های اطلاعاتی و شبکه‌های اینترنتی.
جهت تفهیم و تجزیه و تحلیل جایگاه دلالی در نظام حقوقی ایران ابتدا لازم است اصطلاحات و واژگانی که ارتباط مستقیم با این تأسیس حقوقی دارند مورد بررسی قرار گیرند، بنابراین تعدادی از این اصطلاحات بطور اختصار بیان می‌شوند.
1-13 -واژگان و اصطلاحات
-دلال: در لغت به معنی میانجی و راهنما است (معین، سال 1371، صفحه 1547) و تعریف دلال از نظر مقررات قانون تجارت به ویژه مفاد ماده 335 این قانون عبارتست از کسی که در مقابل اجرت واسطۀ انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی نماید طرف معامله پیدا کند.
-آمر: کسی است که به دلال دستور وساطت در انجام معامله یا پیدا کردن طرف معامله را صادر کرده است، نظیر موکل که در عقد وکالت به وکیل نیابت جهت انجام اقداماتی را اعطاء می‌نماید. (کاتوزیان، 1364، صفحه 107)
-اجیر: کسی است که در برابر کار و خدمت، مزدی را از مستأجر دریافت می‌دارد و قرارداد بین او با مستأجر معروف به اجازه خدمات است.(لنگردودی، 1363،صفحه 14)
-تاجر: کسی است که شغل معمولی خود را معاملات و عملیات تجاری قرار داده باشد. (اسکینی، 1390، صفحه 68)
-حق العمل کار: مطابق ماده 357 قانون تجارت کسی است که به نام خود و به حساب آمر معامله می‌کند و در مقابل این کار، حق العمل، دریافت می‌دارد.
-عامل: کسی است که از طرف دیگری و به نام او و برای او کارهایی را انجام می‌دهد، خواه وکیل باشد، خواه نماینده قانونی. (لنگرودی، 1363، صفحه 443)
-وکالت: بموجب ماده 656 قانون مدنی عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید.
-فقه امامیه: فقه امامیه یکی از مذاهب فقهی در اسلام است که به امامیه، شیعه اثنی عشری و شیعه دوازده امامی نیز مشهود است. (امامی، 1362)
-قرارداد دلالی: قراردادی است که بین دلال و آمر قبل از شروع به عملیات توسط دلال، منعقد می‌شود که متضمن میزان حق‌الزحمه دلال، شرایط استحقاق دریافت هزینه‌ها توسط دلال و جواز اخذ وجه و یا تأدیه ثمن و یا اجرای برخی از مفاد قرارداد از ناحیه آمر بصورت مکتوب، می‌باشد. (دمرچیلی، 1391)
-اتمام قرارداد: یکی از شرایط اساسی جهت استحقاق دلال به مطالبۀ اجرت و مخارج مربوط به دلالی معامله اصلی، این است که قرارداد اصلی به وساطت و راهنمایی دلال به اتمام رسیده باشد، علی‌رغم اینکه این مطلب به صراحت در ماده 348 قانون تجارت ذکر شده است، لیکن چون در خصوص ضابطه تشخیص تمام شدن قرارداد بین حقوقدانان و حتی رویه قضایی و قضات اختلاف وجود دارد که این اختلاف ناشی از اختلاف دیدگاه دربارۀ معیار قرار دادن موازین شرعی و فقهی یا مقررات قانونی جهت تشخیص انعقاد و اتمام قرارداد است. (دمرچیلی، 1391، صفحه 689)
-دفاتر تجارتی: مجموعه‌ای از دفاتری است که مطابق موازین قانونی مندرج در ماده 6 قانون تجارت هر تاجری مکلف به داشتن این دفاتر است تا از طریق آن‌ها امور تجاری وی تسهیل گردد، امکان استناد به این دفاتر به عنوان مدرک قانونی مطابق ماده 14 همین قانون فراهم باشد و برای تشخیص نوع ورشکستگی تاجر نیز مورد استفاده است که این دفاتر به ترتیب عبارتند از دفتر روزنامه، کل، دارایی و کپیه. (دمرچیلی، 1391، صفحه 49)