1- اتباع خارجی نمیتوانند در ایران آزادانه اموال غیرمنقول را مالک شوند. براساس قانون مربوط به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب 16/ 3/1310 «تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام اشخاص خارجی مجاز نمی باشد» بر این اساس اتباع خارجی (اشخاص حقیقی خارجی) نمی توانند به نام خود صاحب زمین در کشور شوند. مادهی یک قانون ثبت شرکت ها مصوب 1310 اشعار می دارد: «هر شرکتی که در ایران تشکیل و مرکز اصلی آن در ایران باشد، شرکت ایرانی محسوب می شود»، لذا اشخاص خارجی اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی که با ثبت شرکت در ایران سهامدار آن شرکت می شوند، شرکت ثبت شده فارغ از ملیت سهامداران آن، یک شخصیت حقوقی ایرانی محسوب می شود. به موجب معاهدات خارجی نیز، اتباع خارجی فقط اجازه دارند برای سکونت یا شغل یا صنعت خود، اموال غیرمنقول تحصیل و تملّک کنند؛ درحالیکه برای اموال منقول چنین محدودیتی وجود ندارد. در مادهی 6 قرارداد بین دولت ایران وآلمان که مبنای سایر معاهدات نیز قرار گرفته، چنین آمده است: «اتباع هر یک از طرفین متعاهدین، حق دارند با متابعت از قوانین و نظامات جاریه، در خاک طرف متعاهد دیگر، هر قسم حقوق و اموال منقوله تحصیل و تصرّف و نقل و انتقال نموده و یا به معرض فروش برسانند… . راجع به حقوق و اموال غیرمنقوله… ، موافقت حاصل است که اتباع آلمان در خاک ایران مجاز نیستند [که] اموال غیرمنقوله، غیر از آنچه برای سکونت و شغل و یا صنعت آنها لازم است، تحصیل یا تصرّف و یا تملّک نمایند».
2- نقل و انتقال اموال غیرمنقول باید حتماً به موجب سند رسمی انجام گیرد، ولی در مورد اموال منقول تنظیم سند رسمی ضرورت ندارد. علاوه بر این، قیّم نمیتواند مال غیرمنقول مولّی علیه خود را بدون اجازهی دادستان بفروشد و یا به رهن گذارد.
3- به موجب مادهی 808 قانون مدنی، استفاده از حق شفعه، اختصاص به اموال غیرمنقول دارد.
4- برای رسیدگی به دعاوی راجعه به غیرمنقول، دادگاهی صالح است که مال غیرمنقول در حوزهی آن واقع شده و در سایر دعاوی، اصولاً باید به دادگاه محّل اقامت مدعیٌ علیه مراجعه شود.
5- قانون آیین دادرسی مدنی در مواد 323 به بعد، از متصرّف مال غیرمنقول حمایت کرده و اجازه داده است که صرفاً به استناد وجود همین تصرّف، خلع ید و رفع مزاحمت کسانی را که به تصرّفات وی تجاوز کردهاند، بخواهند؛ بدون اینکه مجبور باشند مالکیّت خود را در دادگاه اثبات کنند.
6- مطابق مادهی 2 قانون تجارت، فقط خرید وفروش اموال منقول جزء اعمال تجاری محسوب میشود. مادهی 4 این قانون نیز مقرر کرده است که معاملات غیرمنقول به هیچ وجه تجارت محسوب نمیگردد؛ بنابراین کسی که به معاملات اموال غیرمنقول مشغول است، هر قدر هم [که] این معاملات مهّم و پردرآمد باشند، تاجر محسوب نمیشود.
حق ارتفاق، مخصوص اموال غیرمنقول است.
8- برطبق مادهی 946 قانون مدنی، زن از اموال منقول به طور کلی ارث میبرد، امّا در مورد مال غیر منقول، تنها از قیمت آن ارث میبرد نه از عین مال، البته درصورتیکه ورّاث از دادن قیمت امتناع کنند، زن میتواند سهم خود را از عین خود مال استیفاء کند.
ج- انواع مال منقول وغیرمنقول
هریک از اموال منقول و غیر منقول نیز، دارای انواع و اقسام گوناگونی هستند. در اینجا به بررسی آنها پرداخته خواهد شد.
د- انواع اموال منقول:
اموال منقول خود به دو دسته اموال منقول مادی و حقوقی که در حکم منقول است تقسیم میشود که در زیر به مطالعه آن پرداخته خواهد شد.
1- اموال منقول مادی: مقصود از این اموال، کلیهی اشیاء مادی خارجی است که قابلیّت نقل و انتقال را از محلّی به محلّ دیگر دارد؛ خواه شیئی به خودی خود بتواند حرکت کند (مانند حیوانات) و یا نیروی خارجی قادر باشد که محلّ آن را بدون خرابی تغییر دهد (همچون کتاب، اتومبیل و اثاث منزل).
اموال منقول ممکن است مصنوعاً صفت غیرمنقولی را کسب کنند و به نحوی در بنا یا زمین به کار روند که تغییر آن جز با خرابیِ محل یا عین مال ممکن نباشد، ولی این وضع نمیتواند خاصیّت ذاتی اموال منقول را از بین ببرد و به محض اینکه رابطهی اشیاء مذکور با زمین یا بنا قطع شد، در عداد اموال منقول قرار میگیرد. مادهی 22 قانون مدنی، در تأیید این امر میگوید: «مصالح بنایی، از قبیل سنگ و آجر و غیره که برای بنایی تهیّه شده یا به واسطهی خرابی، از بناء جدا شده باشند، مادامی که در بناء به کار نرفته، داخل در منقول است».
2- حقوقی که در حکم منقول است: حقوق مالیای که بر روی اشیاء منقول وجود دارند، به تبع موضوع حق، حق منقول نامیده میشوند. قانون مدنی، در مادهی 20 ، فقط از حقوق دینیِ منقول به صراحت نام برده و میگوید: «کلیهی دیون، از قبیل قرض و ثمن مبیع و مالالاجارهی عین مستأجره، از حیث صلاحیّت محاکم، در حکم منقول است؛ ولو اینکه مبیع یا عین مستأجره از اموال غیرمنقوله باشد».
البته نباید تصور کرد که قانون مدنی به حقوق عینی راجع به اموال منقول توجهی نداشته؛ زیرا از مادهی 18 که انتفاع از اشیاء غیرمنقوله و حق ارتفاق و دعاویِ راجع به غیرمنقول را تابع موضوعات خود دانسته است، به خوبی برمیآید که حق انتفاع و سایر حقوق عینیِ مربوط به اموال منقول و همچنین دعاوی راجع به اموال منقول، از حیث صلاحیّت محاکم، تابع اموال منقول است.
یکی از مباحثی که در مورد اموال منقول باید به آن توجه نمود، موضوع شراکت بین چند نفر میباشد؛ هرگاه دو یا چند نفر، به منظور بهرهبری و یا مقاصد دیگری، اموالی را بین خود مشترک قرار دهند، چنین اجتماعی را
شرکت مینامند. برای تشکیل شرکت، هر یک از شرکاء، مالی را به عنوان سرمایه میدهد و در مقابل، مالک سهم مشاعی از تمام اموال شرکت میشود. درصورتیکه اجتماع حقوق مالکین دارای شخصیّت حقوقی نباشد، طبیعت حق شرکاء، تابع ماهیّت حقوقی هر یک از اجزاء سرمایه است و به تناسب نوع آن اموال، منقول یا غیرمنقول است. برعکس اگر اجتماع حقوق مالکین از نظر حقوقی، شخصیّت خاصّی پیدا کند، سرمایهی شرکت، اعم از منقول و غیر منقول، به این شخصیّت تعلّق دارد و هیچیک از شرکاء، مادام که شرکت منحل نشده، نمیتوانند ادعّا کند که به طور مشاع در هر یک از اجزاءِ سرمایه، حق مالکیّت دارد. در شرکتهای تجاری که معمولاً دارای چنین شخصیّتی هستند، حق شریک، منحصر به مطالبهی منافع حاصله در زمان بقاء شرکت و تملک باقیماندهی سرمایه پس از انحلال است. بنابراین باید پذیرفت که در اثر قرارداد، حقوق عینی شرکاء بر سرمایه، تبدیل به حق خاصی شده که موضوع آن وجوه، مربوط به منافع سالیانه است و به همین جهت، به تابعیت از موضوع آن، باید منقول محسوب شود. البته این وضعیّت اختصاص به شرکتهای تجاری ندارد و در تمام شرکتهایی که از نظر حقوقی میتوانند دارای شخصیت جداگانه باشند، جاری است.
یکی از مباحث دیگر که در خصوص اموال منقول جای بحث دارد، مسئلهی حقوق معنوی است. حقوق معنوی یکی از انواع حقوق مالی است که با آنکه از نظر اقتصادی دارای ارزش است، بر روی اشیاء عالم خارج اعمال نمیشود و موضوع آن، فعالیّت و فکر انسان است. برای تعریف این دسته از حقوق میتوان گفت: «حقوقی است که به صاحب آن اجازه میدهد از منافعِ شکل خاصی از فعالیت و یا فکر انسان منحصراً استفاده کند» ؛ مثلاً حقی که یک تاجر و یا صنعتگر نسبت به نامی تجاری و یا شکل خاصی از محصولات یا کالاهای خود دارد و یا حقی که نویسندهی یک اثر ادبی و یا مخترع نسبت به نوشتهها و یا اختراعات خود مییابد، بیگمان جزء حقوق مالی و با ارزش است، ولی موضوع آن ،به جای اشیاء خارجی، امور ذهنی و فکری است. ازآنجاکه برای تشخیص احکام مربوط به اموال، باید نوع تمام اشیاء و حقوق مالی، از حیث منقول و غیرمنقول بودن، تعیین گردد، منقول یا غیرمنقول بودن حقوق مالی نیز یکی از مباحث مهم در این راستاست. در این رابطه باید گفت بهجز آن بخش از حقوق مالی که مطابق قانون، غیرمنقول شناخته شده، بقیهی حقوق منقول است. به همین جهت بیشتر نویسندگان، منقول بودن حقوق مالی را موافق قاعده دانسته و حقوق غیرمنقول را به مواردی اختصاص دادهاند که از نصوص قانون بتوان صراحتاً آن را استنباط کرد. این اصل از روح مادهی 18 قانون مدنی که به شمارش حقوق غیرمنقول، از جمله حق ارتفاق و حقالعبور و… پرداخته است، استنباط میگردد. بنابراین چون موضوع، حقوق معنوی، تراوشات فکری و ابداعات ذهنی بشر و فعالیّتهای انسانی است و این امور را اساساً نمیتوان غیرمنقول تلقی کرد، طبیعتاً این دسته از حقوق مالی، بر طبق مادهی 18 باید منقول محسوب گردد.
ه- انواع مال غیرمنقول
با ملاحظهی مواد 12تا 18 قانون مدنی میتوان اموال غیرمنقول را به چهار دسته بخش کرد:
1- اموالی که ذاتا غیرمنقول هستند؛
2- اموالی که در اثر عمل انسان، غیرمنقول شدهاند؛