قانون آیین دادرسی مدنی، معاملات با حق استرداد

دانلود پایان نامه

بنابراین برای طرح دعاوی تصرّف، نیازی به تنظیم فرم دادخواست نیست و این دعاوی را در برگههای عادی نیز میتوان مطرح کرد. همچنین محاکم مکلّفند به دعاوی تصرّف، خارج از نوبت عادی رسیدگی کنند تا تکلیف این دعاوی، با سرعت بیشتری تعیین گردد.
در دعاوی تصرّف، قانونگذار، به اشخاصی که به قائممقامی از مالک طرح دعوا کنند نیز حق طرح این دعوا را میدهد. مادهی 170 قانون آیین دادرسی مدنی مقرر میدارد: «مستأجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلّی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرّف میباشند، میتوانند به قائممقامی مالک، برابر مقرّرات بالا شکایت کند»؛ بنابراین اگر کسی مستأجر ملکی باشد و دیگری عدواناً ملک مزبور را تصرّف نماید، مستأجر میتواند به قائممقامی از طرف مالک، دعوای رفع تصرّف عدوانی مطرح کند. درعینحال، ازآنجاکه مستأجر، مالک منافع عین مستأجره است، به نحوی در طرح دعوای تصرّف عدوانی، اصالت نیز خواهد داشت. ولی سرایدار ملک، به عنوان قائممقام مالک میتواند دعاوی تصرّف را اقامه کند.
همچنین گفتنی است کسانی که میتوانند زمانی خود به عنوان قائممقام مالک، دعاوی تصرّف را اقامه کنند، در زمانی دیگر ممکن است به عنوان متصرّفِ عدوانی، مشمول مقرّرات قانون شوند و از آنها رفع تصرّف به عمل آید. مادهی 171 قانون آیین دادرسی مدنی در این زمینه مقرّر میدارد: «سرایدار، خادم، کارگر و به طور کلّی هر امین دیگری، چنانچه پس از ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامهی مالک یا مأذون از طرف مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، مبنی بر مطالبهی مال امانی، از آن رفع تصرّف ننماید، متصرّف عدوانی محسوب میشود». تبصره: دعوای تخلیّه مربوط به معاملات با حق استرداد و رهنی و شرطی و نیز مواردی که بین صاحب مال و امین یا متصرّف، قرارداد و شرایط خاصّی برای تخلیّه یا استرداد وجود داشته باشد، مشمول مقرّرات این ماده نخواهد بود». بر اساس مادّهی مذکور، طرح دعاوی تصرّف علیه امینی که از استرداد مال امانی امتناع میکند، ارسال اظهارنامه از سوی مالک و ابلاغ آن به امین و انقضای ده روز از تاریخ اظهارنامه، ضروری میباشد.
ماده 171 قانون آیین دادرسی مدنی نسبت به یکی از شایع ترین مواردی که متصرف مال، امین محسوب میشود، یعنی مستاجر، سکوت اختیار کرده و رابطه استیجاری را مطلقاً از شمول مقررات دعاوی تصرف عدوانی خارج نموده و عدوانی قلمداد نمودن تصرفات مستأجر، با ابلاغ اظهارنامه مطالبه عین مستأجره را منتفی دانسته است. با توجّه به وجود قوانین خاص (قوانین روابط موجر و مستأجر مصوّب 1356 ، 1362 ، 1376)، به نظر میرسد که دعاوی تخلیّهی عین مستأجره، از شمول مادهی 171 خارج باشد. بنابراین اگر مالک، باغ خود را برای مدت معینی به اجاره واگذار نمود و مستأجر تعهد نمود که با انقضای مدت اجاره مورد اجاره را تحویل دهد و از انجام این تکلیف استنکاف نمود، مالک نمیتواند با ابلاغ اظهارنامه مطالبه مال، مستأجر را تبدیل به متصرف عدوانی نماید؛ در حالی که در مورد وکیل، مباشر، سرایدار، خادم، کارگر و هر امین دیگری، علیالاصول مالک یا کسی که حق مطالبه دارد، میتواند از طریق ماده 171 اقدام کند.
بند سوم: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک
امروزه یکی از شایعترین دعاوی در باب املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که خواسته یا ناخواسته، به دلیل کثرت وجود آن در محاکم، ابهاماتی در نحوهی اجرای آن پدیدار شده است؛ چنانکه گاهی ممکن است اجرای حکم، بلا تکلیف بماند و محکومٌ علیه را سرگردان سازد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوایی است که در آن، خریدار با طرح دعوا به طرفیّت فروشنده، الزام او را به حضور در دفتر اسناد رسمی و امضاء سند انتقال به موجب مفاد قرارداد میخواهد؛ فرقی نمیکند که این تعهّد به صراحت در قرارداد درج شده باشد و یا به موجب عرف و عادت و قانون، آن امر جایز باشد. اجرای حکم دادگاه در مواردی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی شده باشد، امری قابل تأمل است که در مواردی می تواند با مشکل همراه شود.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی هر چند ظاهر سادهای همچون اجرای سایر تعهّدات دارد، امّا به لحاظ اجرایی، از جمله موضوعات پیچیدهی دایرهی اجرا به شمار میرود.
طبق مواد 22 و 46 و 48 قانون ثبت در اموال غیر منقول، قانون صرفاً کسی را مالک میداند که مال غیرمنقول در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد؛ محاکم نیز در صورت تقابل دو سند عادّی و رسمی، اولویّت را با سند رسمی قرار میدهند. این موارد تنها قسمتی از فواید ثبت رسمی املاک میباشد که برای دوری از تعرّض افراد بیگانه پیشبینی شده است. به همین دلیل، بیشتر افراد جامعه، صرف نظر از هزینهی ثبت، مایل به ثبت اموال خود در دفتر املاک هستند؛ بنابراین ثبت اموال، بهویژه اموال غیر منقول، از اهمیّت زیادی برخوردار است.
هرگاه عقد، با جمع بودن شرایط مقرّر در مادهی 190  قانون مدنی منعقد شود و موضوع قرارداد، به خواهان منتقل و تعهّداتی نیز بر طبق قانون واقع گردد، این عقد مطابق اصل صحت و لزوم و نیروی الزامآور قراردادها، بین متعاملین و قائم مقام آنها  لازم الاتباع است؛ مگر اینکه قرارداد مزبور، به تراضی طرفین اقاله، یا به موجب اراده یکی از طرفین فسخ گردد و یا به دلایلی منفسخ گردد. افزون بر آن، متعاملین نیز به همهی نتایجی که به موجب عرف و عادت، یا به موجب قانون، از عقد حاصل میشود، ملزم خواهند بود. ازآنجاییکه قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه نقل و انتقال رسمی املاک دارای پلاک ثبتی را الزامی اعلام نموده است و لزوم تنظیم سند رسمیِ انتقال در معاملهی اموال غیر منقول، از مسلّمات عرف و عادت به شمار میرود، وجود چنین تعهّدی برای بایع یا مالک رسمی محل تأمّل نیست و تنظیم سند به منظور انتقال رسمی آن ضرورت دارد.
یکی از مشکلاتی که در پی معامله و خرید و فروش ملک، گریبانگیر خریداران میشود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهّد در حالی است که  غالباً فروشنده، درصد بالایی از ثمن معامله یا قیمت ملک را دریافت نموده است وگاهی به دلایلی همچون ادّعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فکّ رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهّد خود  سر باز میزند.
الف: مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی
پس از تنظیم مبایعهنامه و عقد قرارداد بیع با تعیین  دفترخانه، طرفین قرارداد متعهّد میشوند که در تاریخ مشخصشده در مبایعهنامه، به منظور تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیماندهی ثمن معامله، در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند. درصورتیکه فروشنده از انجام تعهّد خود امتناع ورزد و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با حضور در دفترخانه در همان تاریخ و تهیّهی باقیمانده ثمن معامله، از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج میشود که در تاریخ مقرّر شده در مبایعهنامه، خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله، بدون هرگونه علت موجّهی، از حضور و ایفای تعهّد خود امتناع نموده است. درصورتیکه در مبایعهنامه، مکان دفترخانه یا تاریخ حضور مشخّص نشده باشد، خریدار میتواند با ارسال اظهارنامهی رسمی، از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیینشده در اظهارنامه، خریدار میتواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح که همان محل وقوع ملک میباشد، مراجعه نماید.
پرسشی که ممکن است در این قسمت مطرح شود، این است که در دعوای الزام به انتقال سند رسمی، آیا باید همهی ایادی سابق فی‌مابین خواهان و مالک رسمی، طرف دعوا قرار گیرند، یا اینکه طرف دعوا قرار گرفتن مالک رسمی و آخرین فروشندهی ملک کفایت می‌کند؟
این موضوع در نشست قضایی مطرح شده است و به شرح زیر به آن پاسخ داده شده است:
الف) نظر اکثریت:
باتوجه به اینکه در اینجا، هدف از طرح دعوا، انتقال سند است و اقدام دادگاه در صدور رأی، در واقع به معنای فصل خصومت است، طرح دعوا به طرفیت مالک رسمی و فروشندهی آخر کفایت می‌کند؛ گرچه طرح دعوا در هر دو صورت صحیح به نظر می‌رسد.
ب) نظر اقلیت:
تمامی ایادی باید طرف دعوا قرار گیرند؛ زیرا چه بسا موضوع معامله به صورت صوری منتقل شده باشد که بعد از صدور حکم موجب طرح دعاوی دیگر شود.
نظریهی تخصصی قوهی قضائیه :
از آنجا که برای انتقال رسمی ملک، تشریفات و مقرّرات دست‌و‌پا‌گیری وجود دارد، فروش مال غیر منقول نوعاً در بنگاه معاملات ملکی با سند عـادّی انـجام می‌شود. پس از انجام تشریفات مربوط به شهرداری و ادارهی ثبت اسناد و املاک و انجام تعهّدات خریدار و فروشنده، اگر فروشنده شخصاً حاضر به انتقال رسمی ملک نشود، خریدار می‌تواند دادخواستی را علیه فروشنده، دایر بر الزام وی به تنظیم سند رسمی، به دادگاه عمومی محل تقدیم کند؛ مشروط بر اینکه فروشنده در ملک مورد معامله، سند رسمی مالکیّت داشته باشد، والاّ الزام وی به تنظیم سند رسمی انتقال، وجههی قانونی ندارد. چنانچه فروشنده نیز با سند عادی، مـلـک مورد معامله را خریداری کرده باشد، می‌تواند ید ما قبل خود را به دادرسی فراخواند؛ امّا الزام ید ماقبل، به انتقال سند رسمی ملک از سوی خریدار که با وی معامله‌ای انجام نداده است، قابل پذیرش نیست. از طرفی، صحت مبایعه‌نامهی عادی پیشین هم به اثبات نرسیده و به هر حال در این مـوضـوع، تـنـها فروشنده پاسخگوست. چنانچه فروشنده ملک دیگری را انتقال داده باشد و مالک آن را تنفیذ نکند، موضوع، مصداق کلاهبرداری است و فروشنده، به این اتّهام، تحت تعقیب واقع خواهد شد.
آنچه منطقی به نظر میرسد این است که در دعوای الزام به تنظیم سند باید همه ایادی قبلی طرف قرار گیرند تا دعوا متوجه فروشنده اولیهی دارنده سند رسمی گردد. دلیل این مدعا آن است که اگر خریدار آخر، صرفاً علیه فروشنده ماقبل خود طرح دعوا کند، به علت اینکه سند رسمی به نام آن فروشنده نیست، قرار رد دعوا صادر میشود؛ چون نمیتوان کسی را ملزم به تنظیم سند کرد که سند رسمی به نام او نیست. از طرف دیگر، اگر او صرفاً علیه دارنده سند رسمی طرح دعوا کند، به لحاظ نبود ارتباط بین او و دارنده سند رسمی، دعوا مردود اعلام میشود. از این رو برای ایجاد ارتباط بین آخرین خریدار خریدار با دارنده سند رسمی باید تمام ایادی قبلی طرف دعوا قرار گیرند تا این ارتباط برقرار گردد. دادگاه نهایتاً دارنده سند رسمی را ملزم به تنظیم سند کند و به علت عدم توجه دعوا به بقیه ایادی، قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. با وجود این، برای اثبات ارتباط بین آخرین خریدار با دارنده سند رسمی، باید ایادی قبلی هم طرف دعوا قرار گیرند.