نظارت بر نحوه عملکرد دلالان معاملات ملکی، تعهدات دلال بعنوان تاجر

دانلود پایان نامه

مطابق ماده 2 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 ،اشخاصیکه قصد دریافت پروانه معاملات ملکی را دارند بایستی درخواست خود را بر روی برگهایی که نمونه آن قبلاً از طریق اداره ثبت چاپ شده و در دسترس قرار دارد در دو نسخه تنظیم نموده و به همراه رونوشت مدارک گواهی شده نظیر شناسنامه، برگ پایان‌خدمت یا معافیت از خدمت به همراه چند قطعه عکس، گواهی‌نامۀ دادگستری محل مبنی بر نداشتن محکومیت‌های تعیین شده در بند 6 ماده 2 قانون دلالان یعنی عدم محکومیت به ارتکاب جنایت و ورشکستگی به تقصیر و کلاهبرداری و خیانت در امانت و سرقت و همچنین گواهینامه تحصیلی ششم ابتدایی یا معادل آن و همچنین رونوشت گواهی شده از مدارک اطلاعات فنی شخص متقاضی پروانه دلالی را تقدیم اداره ثبت محل نماید و ادارۀ مزبور پس از رسیدگی به درخواست و احراز صحت مدارک و تحقیق در خصوص اخلاق و رفتار درخواست کننده، موضوع بند 5 ماده 2 قانون راجع به دلالان و احراز صلاحیت شخصی و فنی او جهت اشتغال به دلالی معاملات ملکی و بر اساس احتیاجات هر محل با ارسال یک نسخه از درخواست متقاضی و ضمائم آن به اداره کل ثبت اسناد و املاک، پیشنهاد صدور پروانه دلالی معاملات ملکی را بنام درخواست کننده می‌نماید و اداره کل مذکور پس از رسیدگی به پیشنهاد و فقدان نقص در مدارک اقدام به صدور پروانه می‌نماید، که مدت اعتبار این پروانه 2 سال بوده و دلال بایستی ظرف یک ماه آخر مدت اعتبار پروانه اقدام به تجدید پروانه کند و گرنه چنین دلالی براساس تبصره ذیل ماده 6 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 در حکم دلال بدون پروانه است و ضمانت اجرای دلالی بدون پروانه مطابق ماده 9 قانون راجع به دلالان مصوب 8/12/1317 از شش ماه تا دو سال حبس یا جریمه نقدی تا پنج هزار ریال می‌باشد.
2-4-6-3-2-وظایف و مسئولیت‌های دلالان معاملات ملکی
2-4-6-3-2-الف- هریک از دلالان معاملات ملکی علاوه بر اینکه بعنوان یک تاجر مکلفند که براساس قانون تجارت دارای دفاتر اجباری روزنامه، کل، دارایی و کپیه باشند، مطابق ماده 15 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی باید دفاتری داشته باشند و در آن دفتر هر عمل دلالی را که به او مراجعه می‌شود به ترتیب تاریخ و شمارۀ ثبت نمایند، در دفتر اخیرالذکر توضیحاتی نظیر مشخصات شناسنامه‌ای مراجعه کننده، نوع معامله، مورد معامله، مدت انجام معامله توسط دلال، میزان حق‌الزحمه دلال که براساس قرارداد دلالی تعیین شده است در ستون‌های مربوطه قید شده و دلال بایستی پس از تکمیل و درج اطلاعات در ستون‌های خالی، دفتر را به امضاء مراجعه کننده رسانده و در صورتیکه معامله انجام شد، با ذکر تاریخ انجام معامله در دفترخانه اسناد رسمی و تعیین آن دفترخانه در ستون دفتر دلالی، آن را امضاء نماید و در صورتیکه عمل دلال در مدت مقرر انجام نشده یا به جهاتی موقوف گردیده باشد باید مراتب را در ستون مربوطه ذکر و امضاء نماید.
2-4-6-3-2-ب-دلال مطابق ماده 16 آئین‌نامه دلالان ملکی باید قبل از اقدام به انجام درخواست مشتریان، قرارداد مربوط به حق‌الزحمه را در دو نسخه تنظیم و امضاء نموده و پس از امضاء مراجعه کننده یک نسخه را در پروندۀ مخصوص بایگانی و نسخۀ دیگر رابه مراجعه کننده تسلیم و رسید دریافت دارد، در صورتیکه دو طرف معامله هر دو به دلال مراجعه کرده و قرارداد دلالی بسته باشند حق دلالی به میزان مقرر در آئین‌نامه بالمناصفه به عهده طرفین است و در صورتیکه صرفاً یکی از طرفین معامله به دلال مراجعه کرده باشد و قرارداد دلالی بسته باشد مطابق قسمت اخیر تبصرۀ ذیل ماده 17 آئین‌نامه مزبور حق دلالی بر عهدۀ طرفی است که با دلال قرارداد بسته است. مطلب حائز اهمیتی که بنظر میرسد از جمله نخستین وظایف دلال حتی قبل از انعقاد قرارداد دلالی بوده و شاید از فرط بداهت مورد غفلت مقنن قرار گرفته است، ضرورت احراز هویت آمر و طرف معامله توسط دلالان، براساس اسناد سجلی نظیر شناسنامه و کارت ملی و همچنین ضرورت احراز سمت، اشخاصی که بعنوان نماینده قانونی یا قراردادی طرفین معامله، قصد انجام معامله را دارند و به ویژه احراز مالکیت (اعم از عین یا منافع) شخصی که بعنوان مالکیت قصد انجام معامله را دارد از بدیهی ترین و نخستین وظایف دلال است.
2-4-6-3-3-نظارت بر نحوه عملکرد دلالان معاملات ملکی
علاوه بر آنکه نهادها و مؤسساتی نظیر اتحادیۀ امور بنگاه‌های معاملات ملکی، مجمع امور صنفی، اداره تعزیرات حکومتی و ادارۀ اماکن نیروی انتظامی، بنا به وظایفی که هر کدام از آن‌ها به عهده دارند، نظارت‌هایی را نسبت به دلالان معاملات ملکی اعمال می‌نمایند، لیکن مطابق ماده 14 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی، رئیس ثبت محل هر موقع که مقتضی بداند می‌تواند دفاتر دلال را رؤیت نموده و نسبت به مندرجات دفاتر، توضیحاتی را از دلال بخواهد و یکی از کارمندان ثبت را جهت بررسی و بازرسی دفاتر دلال، مأمور نموده و دلال مکلف است که در پاسخ به سؤالات رئیس ثبت یا بازرس مأمور، توضیحات لازمه را اداء نموده و دفاتر خود را در اختیار آن‌ها قرار دهد و مطابق ماده 11 همین آئین‌نامه رئیس ثبت محل به محض اطلاع از تخلف و یا رفتار ناپسند دلال مراتب را ضمن ارسال مدارک، به اداره کل ثبت گزارش می‌نماید و گزارش مزبور به کمیسیونی مرکب از سه نفر کارمند که از طرف مدیر کل ثبت تعیین شده‌اند ارجاع می‌شود، و این کمیسیون پس از رسیدگی به موضوع تخلف، رأی مقتضی را صادر نموده و این رأی که قطعی بوده، پس از ابلاغ به دلال، به دستور مدیر کل ثبت اجراء می‌شود و توسط اداره ثبت محل بوسیله آگهی به اطلاع اهالی محل خواهد رسید. از جانب دیگر وزارت بازرگانی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طی دستورالعمل مشترکی که در 34 ماده در تاریخ 15/4/1384 به تصویب رسیده است، نظارت بر عملکرد مشاورین املاک (که این عنوان بطور غیر قانونی به جای دلالان معاملات ملکی تعیین شده است)، را تحت نظارت ناظران کمیسیون‌های نظارت، بازرسین اتحادیه‌های صنفی مشاورین املاک و خودرو و به استناد تبصره ذیل ماده 9 قانون نظام صنفی کشور تحت نظارت ناظرین امور صنفی اعلام نموده و همچنین این دستورالعمل به بازرسان سازمان ثبت اسناد و املاک نیز حق نظارت بر عملکرد دلالان معاملات ملکی را داده است و دلالان معاملات ملکی و خودرو را مکلف به همکاری با این بازرسان نموده‌ است؛ از جانب دیگر علی‌رغم اینکه مطابق ماده 7 قانون راجع به دلالان و ماده 1 تصویب‌نامه راجع به دلالان معاملات ملکی، صدور پروانه دلالی معاملات ملکی در اختیار اداره کل اسناد و املاک و صدور پروانه دلالی خودرو در اختیار وزارت بازرگانی اعلام شده است، لذا تنظیم یک دستورالعمل اجرایی واحد برای دو رشته مختلف از دلالی امری غیرمتعارف و خلاف قانون است. همچنین علی‌رغم اینکه در شیوه نامه این دستورالعمل اجرایی سازوکارهایی جهت درجه‌بندی مشاورین املاک پیش‌بینی شده و به ویژه برای داشتن صلاحیت فنی و حقوقی مشاور املاک و یا چارت تشکیلاتی و تحصیلات دانشگاهی و دوره‌های آموزشی و فضا و محل اشتغال مناسب و سابقۀ اشتغال، امتیازاتی جهت تعیین درجۀ تخصصی اشتغال و قید آن درجه در پروانه دلال معاملات ملکی، مقرراتی تدوین شده است. لیکن در قسمت مربوط به شرایط و ضوابط دریافت پروانه تخصصی اشتغال به دلالی، داشتن حداقل تحصیلات سوم راهنمایی نظام جدید برای تصدی به شغل دلالی معاملات ملکی، به تأسی از شرایط مندرج در ماده 2 قانون راجع به دلالان مجدداً مورد تاکید قرار گرفته است و لذا علی‌رغم تعیین وظایفی برای دلالان معاملات ملکی و خودرو، جهت تنظیم قرارداد، در این دستورالعمل و شیوه نامه، عملاً بواسطۀ فقدان شرایط اولیه از حیث داشتن تحصیلات دانشگاهی مرتبط با موضوع دلالی و نقایصی مربوط به شرایط احراز تخصص و تبحر شخص متقاضی در رشته خاص دلالی، همچنان نقایص کارکردی اینگونه دلالان در انعقاد قراردادها و در نتیجه بروز اختلافات بین متعاملین به قوت خود باقی است این در حالی است که در قانون و آئین‌نامه مربوط به دلالان بورس و بیمه با تعیین حداقل مدرک تحصیلی دانشگاهی مرتبط با موضوع دلالی و داشتن سابقه و تجربه‌کاری مرتبط تاحدود زیادی این نقیصه مرتفع گردیده است،
لیکن علی‌رغم تعدد مقررات مربوط به دلالی در قانون تجارت و قانون راجع به دلالان و نیز آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی، متأسفانه جایگاه واقعی و شأن در خور دلالان بعنوان فعالان مؤثر در بخشهای مختلف اقتصادی به دلایل مختلفی تاکنون حاصل نشده است که اگرچه عوامل متعدد فرهنگی، اقتصادی و سیاسی در عدم ارتقاء این جایگاه نقش مؤثری داشته‌اند. لیکن با مداقه در قوانین و آئین‌نامه‌های کلی مربوط به شغل دلالی و مقایسه آن با سایر قوانین مرتبط با رشته‌های خاص دلالی، ملاحظه می‌گردد که بخش عمده‌ای از عوامل مؤثر در تنزل جایگاه دلالی، مربوط به شیوۀ قانونگذاری و عدم توجه به تدوین قوانین کامل، مورد نیاز و روزآمد است، برای مثال از مقایسه مقررات حاکم بر دلالان رسمی بیمه با مقررات قانون راجع به دلالان مصوب 8/12/1317 و باب ششم قانون تجارت در خصوص مقررات کلی دلالی، کاشف بعمل می‌آید که مقنن در تبیین و تشریع قوانین و آئین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌های لازم و کافی در زمینۀ دلالان رسمی بیمه، مساعی بیشتری را مبذول داشته است و علی‌رغم اینکه سابقۀ قانونگذاری و تصویب آئین نامه و تصویب نامه در مورد دلالان معاملات تجاری و دلالان ملکی به حدود یک قرن قبل باز می‌گردد و با وجود حجم عظیم عملیات و معاملات دلالان معاملات ملکی و تأثیر مستقیم و فراوانی که عملکرد اینگونه دلالان در بازارهای تجاری و مسکونی کشور دارد، متأسفانه قوانین و مقررات حاکم در اینگونه از رشته های دلالی به همان صورت قوانین و آئین‌نامه‌های اولیه باقی مانده و گذر زمان و توسعه شهر نشینی و افزایش جمعیت و نقش مهاجرت و صنعتی شدن کشور و تأثیر این عوامل بر ایجاد نیازهای آحاد جامعه به انجام معاملات، تجاری و مسکن و سایر نیازمندی‌های شهرنشینی، متأسفانه هیچگونه تأثیری در تصمیم و رفتار مقنن دائر بر بازنگری و ایجاد تغییرات بنیادین در قوانین مربوط به دلالی، ایجاد ننموده است و متأسفانه تنظیم دستورالعمل‌ها و شیوه‌نامه‌ها جهت جبران ابهام، اجمال و فقدان نص قانونی، نه تنها موجب انتظام امور دلالی در بسیاری از رشته‌های دلالی نظیر دلالان مسکن و خودرو نشده است، بلکه در اغلب موارد تعدد و تشتت آئین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌ها موجب آشفتگی بازار مسکن و خودرو گردیده است، لذا بنظر می‌رسد که ضرورت دارد، قوانین متعدد و بعضاً مغایر و متضاد مربوط به دلالی، گردآوری و پس از بازنگری و اعمال اصلاحات و الحاقات مورد نیاز و حذف مقررات کهنه و دست و پا گیر، قوانینی دقیق و مبتنی بر نیازهای امروزی، شبیه قوانینی که حاکم بر دلال در امور بیمه است، به تصویب برسد و همانگونکه مقنن بموجب مواد 66 و 67 و 68 قانون تأسیس بیمه مرکزی ایران و بیمه‌گری مصوب 30/3/1350 اهتمام ویژه‌ای به تبیین مقررات دلالان رسمی بیمه داشته و در اجرای ماده 68 قانون مرقوم آئین‌نامه شماره 6 شورای عالی بیمه در 45 ماده به تشریح مقررات حاکم بر دلالان بیمه پرداخته است و تا حد ممکن حقوق و تکالیف و مسئولیت‌های اینگونه دلالان را در قبال بیمه‌گذار، بیمه‌گر، سایر دلالان بیمه و سایر اشخاص، تشریح نموده است، بایستی به منظور ارتقاء شأن و جایگاه دلالی در تمام رشته‌های دلالی، قوانین و آئین‌نامه‌های دقیقی به تصویب برسد که این مقررات متضمن شرایط احراز صلاحیت اخذ پروانه دلالی از جمله داشتن تحصیلات دانشگاهی مرتبط و تجارب و سوابق مربوط به رشته خاص دلالی، گذراندن دوره‌های آموزشی و توجیهی در زمینه مقررات حاکم بر دلالی و فنون آموزه‌های هر رشته و مقررات مربوط به مسئولیت‌ها و تکالیف دلال باشد که مآلاً این امر با اعمال نظارت‌های دقیق بر عملکرد دلالان در رشته‌های مختلف سبب می‌شود که دلالان نقش مهمی در رونق اقتصادی از طریق رونق معاملات، جلب اعتماد عمومی، صحت معاملات، کاهش اختلافات بین متعاملین و کاهش حجم مراجعات و دعاوی مطروحه در دادگستری ناشی از اختلافات مربوط به قراردادهای بین افراد، ایفاء خواهد نمایند و مادام که اینگونه مقررات در رشته‌های مختلف دلالی وجود نداشته باشد، توقع انتظام امور مالی، جلب اعتماد مردم به دلالان و ایفاء نقش مثبت و سازنده دلالان بنحو کامل، توقعی منطبق با واقعیت نیست.
2-4-6-3-4-تعرفۀ حق‌الزحمه دلالان معاملات ملکی
با توجه به اینکه مطابق ماده 12 قانون راجع به دلالان مصوب 1317 حق‌الزحمه دلال، مطابق آئین‌نامه‌ای است که توسط مقام صالحی که بموجب ماده 11 همین قانون توسط هیأت وزیران معین می‌شود. لیکن تاکنون هیأت وزیران مرجع صالحی که تعرفۀ رسمی دلالان معاملات ملکی را تعیین کند، مشخص نکرده است و ماده 17 آئین‌نامه دلالان معاملات ملکی مصوب 1319 که توسط وزیر دادگستری تصویب گردیده است، حق‌الزحمه‌ای را برای این دسته از دلالان تعیین نموده است، که اخیراً کمیسیون هیأت عالی نظارت بر فعالت بنگاه‌ها در وزارت بازرگانی، حداکثر نرخ خدمات کارمزد مشاورین املاک را بشرح آتی تصویب نموده است که البته در قانونی بودن این مصوبه و این مرجع با توجه به مصرحات قانون راجع به دلالان و آئین نامه دلالان معاملات ملکی تردید جدی وجود دارد.
تعرفه کارمزد مشاورین املاک: حداکثر نرخ کارمزد واحدهای صنفی مشاورین املاک تهران براساس آنچه کمیسیون‌های هیأت عالی نظارت بر فعالیت بنگاه‌ها در وزارت بازرگانی تعریف کرده است، به شرح زیر است:
1-برای معاملات املاک تا 30 میلیون تومان، از هر طرف معامله نیم درصد مبلغ مورد معامله.
2-برای معاملات املاک تا 50 میلیون تومان، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و برای مازاد آن نسبت به مبلغ مازاد از هر طرف معامله 75 صدم درصد.
3-برای معاملات املاک از 50 میلیون تومان تا 100 میلیون تومان، برای تا 30 میلیون تومان اول نیم درصد و مازاد آن تا 50 میلیون تومان 75 صدم درصد و برای مازاد آن نیم درصد از هر طرف معامله.
4-برای معاملات املاک بیش از 100 میلیون تومان، برای تا 100 میلیون تومان آن طبق بندهای 1 و 2 و 3 مصوبه مذکور و برای مازاد آن میزان 25 صدم درصد بعنوان کارمزد از هر طرف معامله اخذ گردد.
5-بابت اجاره، یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف معامله.
6-در معاملات رهن، کارمزد دریافتی بر مبنای یک چهارم میزان اجاره بهای ماهیانه از هر طرف معامله اخذ گردد.
2-5- تعهدات دلال بعنوان تاجر
دلال نظیر کلیه تجار مکلف و متعهد به انجام برخی از امور و خودداری از انجام پاره ای دیگر از امور و اقدامات است که اهم تعهدات مشترک دلال با سایر تجار به شرح ذیل است:
2-5-1- ثبت در دفتر تجارتی
لازمۀ تاجر بودن این است که شخص اعم از حقیقی یا حقوقی، شغل معمولی خود را انجام معاملات تجاری موضوع ماده 2 یا 3 قانون تجارت، قرار داده باشد و تنها استثناء بر این قاعده ماده 2 لایحه قانونی اصلاح قسمتی از قانون تجارت است که بیان می‌کند: «شرکت سهامی شرکت بازرگانی محسوب می‌شود ولو اینکه موضوع عملیات آن امور بازرگانی نباشد.» و علاوه بر اینکه تاجر برای احراز شغل تجارت شرایط و موانع و محدودیت‌هایی دارد که به اهم آن‌ها در بخشهای قبلی پرداخته شد، لیکن هر تاجری و از جمله دلال، مطابق مفاد ماده 16 قانون تجارت در هر نقطه‌ای که به شغل تجارت اشتغال دارد، باید اسم خود را در دفتر ثبت تجارتی به ثبت برساند و گر نه به جزای نقدی مندرج در ماده مزبور محکوم خواهد شد و محل استقرار دفتر ثبت تجاری، اداره یا دایره ثبت شرکت‌های هر محل است و براساس مقررات، بایستی صفحات این دفتر، ابتدا توسط دادستان محل یا نمایندۀ او شماره‌گذاری شده و مهر و امضاء شود و صفحات آن در اول و آخر دفتر با ذکر تاریخ قید گردد و هر بازرگان یا شرکت تجاری موظف است که مطابق ماده 4 آئین نامه دفتر ثبت تجارتی مصوب 1325، ظرف یکماه از تاریخ شروع به کار، اظهارنامه‌ای را تنظیم و به همراه مدارک مربوطه، به متصدی دفتر ثبت تجاری محل تحویل و رسید دریافت دارد؛ و این اظهارنامه مشتمل بر نام بنگاه یا شرکت تجاری و مدیران آن، تابعیت، محل اقامت، مرکز اصلی شرکت، میزان سرمایه، نوع تجارت، شماره ثبت علامت تجارتی و اینکه صادر کننده یا وارد کننده یا حق العمل‌کار است، نوع معاملات و ارقام کالاها، است و متصدی ثبت بایستی مفاد اظهارنامه را ظرف 10 روز در دفتر خود ثبت و یک نسخۀ گواهی شده از اظهارنامه را که ثبت شده است مهر و امضاء نموده و به اظهارکننده تسلیم نماید و تاجر بایستی هرگونه تغییر در مرکز اصلی شرکت یا فوت یکی از مدیران را به دفتر ثبت تجارتی اعلام نماید تاجری که نام وی در دفتر ثبت تجارتی ثبت شده است، موظف است مطابق ماده 10 آئین نامه مرقوم در سربرگ‌ها و اسناد خود شماره ثبت دفتر تجارتی را قید نماید، با توجه به مراتب مزبور، فایدۀ اصلی ثبت نام تاجر در دفتر ثبت تجارتی این است که این امر یکی از امارات قانونی اثبات تاجر بودن شخصی است که نام او بعنوان تاجر در دفتر ثبت تجارتی به ثبت رسیده و بعلاوه، این امر، استفاده تاجر از پاره‌ای مزایای قانونی که برای تجار منظور می شود را، میسر می‌سازد. (دمیرچیلی، حاتمی، قرائی، 1391، صفحه 35)
2-5-2- داشتن دفاتر تجاری
مطابق ماده 6 قانون تجارت: «هر تاجری به استثناء کسبه جزء باید دفاتر ذیل را داشته باشد؛ 1- دفتر روزنامه 2- دفتر کل 3- دفتر دارایی 4- دفتر کپیه»، مقصود از کسبۀ جزء براساس ماده واحده نظام‌نامه مادۀ 19 قانون تجارت اصلاحی 19/11/1380، آن دسته از افراد حقیقی است که کسبه، پیشه‌ور و تولیدکنندگانی هستند که فروش سالانه آن‌ها از یکصد میلیون ریال تجاوز نکند و یا ارائه‌دهندگان خدمات در هر زمینه‌ای که مبلغ دریافتی سالیانه آن‌ها از مبلغ پنجاه میلیون ریال تجاوز نکند و دلال چون تاجر شناخته می‌شود مانند هر تاجر دیگری، مکلف است که دفاتر مزبور را داشته باشد، لیکن نداشتن دفاتر تجارتی سالب و صف تاجر بودن شخص نمی‌باشد زیرا به طرق دیگری نیز می‌توان تاجر بودن شخص را اثبات نمود و نداشتن اینگونه دفاتر صرفاً تاجر را مستوجب مجازات کیفری می‌نماید نه اینکه صفت تاجر بودن وی را زایل نماید، کما اینکه بموجب بند 3 ماده 542 قانون تجارت نداشتن دفتر تجارتی از موارد ورشکستگی به تقصیر تاجر اعلام شده است. براساس ماده 7 قانون تجارت: «دفتر روزنامه دفتری است که تاجر باید همه روزه، مطالبات، دیون و داد و ستد تجارتی و معاملات راجع به اوراق تجارتی از قبیل خرید، فروش و ظهر نویسی و به طور کلی جمیع واردات و صادرات تجارتی خود را به هر اسم و رسمی که باشد و وجوهی را که برای مخارج شخصی خود برداشت می‌کند در آن دفتر ثبت نماید.» با توجه به اینکه تجار معاملات متعددی را انجام می‌دهند بر اساس سیستم جدید حسابداری برای هر دسته از معاملات خاص، دفتر روزنامه خاصی مورد استفاده قرار می گیرد، برای مثال، برای درج خریدهای نسیه «دفتر روزنامه خرید» و برای فروش‌های نسیه «دفتر روزنامه فروش» بکار می‌رود. (سجادی نژاد، 1386، صفحه 15)