اصل لزوم قراردادها، خیار تعذر تسلیم

Three blue arrows hitting target center plus an orange one in motion about to hit the bullseye. Concept image for success or goal attainment.

پ-تلف در اثر حادثه خارجی باشد، نه اهمال و تقصیر بایع.
سؤالی در این قسمت مطرح شده که: چنانچه در صورتی که تلف مستند به فعل بایع نباشد ولی بایع نیز تقصیر کرده باشد مثل اینکه در تسلیم مبیع تأخیر کند و بعدا بوسیله حادثه قهری مبیع تلف شود مشمول ماده 387 قانون مدنی خواهد بود یا نه؟ در این خصوص باید گفت که وضعیت حقوقی فروشنده در این فرض دو چهره دارد:
اول)بر مبنای ضمان معاوضی مسؤل پرداخت ثمن به دلیل انفساخ بیع است.
دوم)بر پایه تقصیر و تبدیل وضع امانی او به غاصب مسئول پرداخت مثل یا قیمت مبیع تلف شده است.
بنابراین خریدار می تواند یکی از دو مبنا را برای جبران خسارت خود برگزیند زیرا هیچ مانعی ندارد که برای استیفای حقی دو شیوه مناسب در اختیار صاحب آن قرار گیرد چنانکه در خیار عیب نیز خریدار می تواند با فسخ بیع ثمن را مطالبه کند یا از فروشنده ارش بگیرد.
سوال دیگری در این قسمت مطرح شده و آن این است که: در صورتی که بایع مبیع را به عمد یا در اثر تقصیر تلف کند یا سبب تلف آن شود خریدار می تواند به استناد خیار تعذر تسلیم عقد را فسخ کند یا اینکه فقط حق مطالبه مثل یا قیمت را دارد.
در پاسخ به این سوال باید گفت که اکثر فقها معتقدند که خریدار یا می تواند عقد را فسخ کند و ثمن را بگیرد یا آن را باقی گذارد و از فروشنده بدل مبیع را بخواهد یعنی اگر فقها معتقدند که خیار تعذر تسلیم در مورد تلف مبیع توسط بایع قابل استناد به وسیله خریدار است.
بنظر می رسد اگر خیار تعذر تسلیم را به عنوان یک قاعده عمومی در نظر گرفت در اینجا بایستی خریدار این حق را داشته باشد که به این خیار استناد کند چرا که مبنای خیار متعذر شدن تسلیم است. که در فرض بالا این مبنا وجود دارد. البته ممکن است به این استدلال ایراد شود که در این صورت برای اینکه طرفین موجبات فسخ قرارداد را فراهم آورند از اجرای تعهدات خود امتناع می کنند و از این طریق قراردادی را که با دیگران بسته اند در معرض زوال قرار دهند و این امر با اصل لزوم قراردادها در تعارض است ولی در جواب باید گفت وقتی که بایع مبیع را تلف می کند با پذیرش خیار تعذر تسلیم ،خریدار دو گزینه برای جبران ضرر پیش رو خواهد داشت یا می تواند الزام بایع را به دادن مثل یا قیمت بخواهد با اینکه به استناد خیار تعذر تسلیم قرارداد خود را فسخ کند بنابراین چون سرنوشت زوال عقد یا عدم آن دست طرفی است که عهد شکنی نکرده ،پس می توان گفت که استناد به خیار تعذر تسلیم نخواهد توانست به عنوان یک وسیله برای فسخ قرارداد مورد استفاده طرف متخلف قرار گیرد. به طوری که بتواند با عدم اجرای تعهد خود ،موجبات تعذر تسلیم را فراهم آورد تا طرف دیگر، عقد را به استناد خیار فسخ کند بلکه امر انتخاب بین خیار تعذر تسلیم با الزام او به دادن مثل یا قیمت یا خریدار می باشد.
برخی نویسندگان حقوقی دادن حق فسخ به خریدار را با مبنای توافق طرفین و عدالت معاوضی سازگار دانسنه اند، به موجب این نظر در هر قرارداد به طور ضمنی این شرط وجود دارد که طرفین باید با حسن نیت در اجرای تعهد خود بکوشند. در عقد بیع نیز فروشنده وظیفه دارد که مبیع را مانند امینی دلسوز نگهداری کند تا به خریدار تسلیم شود مفاد این شرط ضمنی را هر کس می تواند در وجدان خود احساس کند هر چند که در متن قرارداد نیامده باشد.پس هر گاه فروشنده مفاد شرط را رعایت نکند و مبیع را به عمد از بین ببرد یا تقصیری مرتکب شود که سبب تلف آن شود خریدار حق دارد به عنوان تخلف از شرط عقد را فسخ کند.
مشابه همین حکم قانونگذار در مورد تلف مبیع قبل از قبض که بر اساس آن تعذر اجرای تعهد اصلی از طرف بایع بواسطه حادثه خارجی موجب انفساخ عقد دانسته شده است در مورد اجاره و مزارعه نیز پیش بینی شده است.(مواد 483 و 527 قانون مدنی)
6-امتناع موجر از تحویل عین مستاجره
مورد دیگری که در آن قانونگذار در قبال عدم انجام تعهد اصلی در عقود معین به طور مشخص تعیین تکلیف کرده عقد اجاره می باشد. در این عقد یکی از تعهدات اصلی موجر تسلیم عین مستأجره به مستأجر می باشد. دلیل این امر آن است که برای اینکه مستأجر بتواند در منافعی که به او تملیک شده تصرف کند باید عین مستأجره را در اختیار داشته باشد و به همین دلیل است که قانونگذار در ماده 476 قانون مدنی بیان می کند: «موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند …» حال چنانچه پس از عقد اجاره ،موجر به تعهد اصلی خود در باب تسلیم عین مستأجره اقدام نکند قسمت دوم ماده مذکور بیان می کند :« … و در صورت امنتاع، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر حق فسخ دارد»
طبق ماده فوق ،اولین راه در صورت امتناع موجر از تسلیم مورد اجاره ، اجبار او به تسلیم است ولی چنانچه از این طریق امکان تسلیم مورد اجاره فراهم نشود گزینه دوم اعطای حق فسخ به مستأجر است تا از این طریق عدالت معاوضی رعایت گردد چرا که در این عقد تعهد مستأجر به پرداخت اجاره بها در مقابل تعهد موجر به تسلیم عین مستأجره قرار دارد و در صورتی که اجرای این تعهد متعذر باشد لازمه همبستگی و پیوند دو عوض این است که طرف مقابل نیز از اجرای تعهد خود امتناع کند و این امر با شناخته شدن حق فسخ توسط قانونگذار مورد حمایت قرار گرفته است.
در مورد تعهد مستأجر به تسلیم اجاره بها باید بگوییم که هر گاه قبل از تحویل عین مستأجره ، مستأجر از پرداختن اجاره بها امتناع ورزد موجر نیز در این مرحله حق دارد معامله به مثل کرده و مورد اجاره را تحوبل ندهد ولی چنانچه امتناع مستأجر پس از تسلیم عین مستأج
ره باشد موجر باید اجبار او را به پرداخت اجاره بها درخواست کند. در این خصوص لازم به ذکر است که در مورد اجاره املاک (محل) کسب و پیشه و تجارت که تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 می باشند تخلف از پرداخت اجاره بها که از تعهدات اصلی مستأجر محسوب می گردد موجب می شود که موجر حق فسخ عقد اجاره را نیز داشته باشد.
مبنایی که قانونگذار در ماده 476 قانون مدنی مورد قبول قرار داده ، مطابق با مبنای مورد پذیرش در ماده 239 قانون مدنی در مورد شرط فعل است در این ماده آمده است:
«هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت»
ملاحظه می شود که در مورد شرط فعل که از تعهدات فرعی در قرارداد می باشد قانونگذار ابتدا اجبار متعهد را مقرر می دارد و در صورتی که اجبار متعذر باشد و تعهد هم قابل اجرا به وسیله دیگری نباشد حق فسخ را برای مشروط له پیش بینی می کند و همین ضمانت اجرا را در مورد نقض تعهد اصلی در عقد اجاره نیز مقرر می کند. یعنی ابتدا اجبار متعهد مورد نظر است که اگر نتیجه نداد با توجه به اینکه تعهد موجر قابل اجرا بوسیله دیگری نیست به این دلیل در صورت تعذر اجبار حق فسخ به مستأجر داده می شود. این دیدگاه قانونگذار قابل انتقاد به نظر می رسد و برخی مواقع به نتایج نامعقولی نیز می انجامد. می دانیم که شروط ضمن عقد نسبت به تعهد اصلی حاصل از آن جنبه فرعی و تبعی دارند و هدف اصلی طرفین قرارداد معوض اجرای تعهات اصلی است به عبارت دیگر مطلوب اصلی طرفین در یک عقد معوض ،رسیدن هر یک از آنها به عوض قراردادی است و شروط ضمن عقد تابع این تعهدات اصلی می باشند. اقتضای رابطه بین تعهدات اساسی و تعهدات فرعی که اولی اصل است و دیگر فرع می باشد،این است که ضمانت اجرای تخلف از تعهد اصلی به مراتب از ضمانت اجرای پیش بینی شده برای تعهد فرعی شدیدتر باشد نه اینکه هر دو به طور مساوی در نظر گرفته شوند. یکی از ملاک هایی که اهمیت تعهد اصلی را نسبت به تعهد فرعی نشان می دهد آثار ناشی از نقص این تعهدات می باشد در حالی که بنظر می رسد ،قانونگذار ما در این زمینه تناسب را رعایت ننموده و ضمانت اجرای مناسب با نقض تعهد اصلی را مورد تصریح قرار نداده است. برای مثال در عقد اجاره ویلایی به مبلغ یکصد ملیون تومان بر مستأجر که خوش نویس معروفی است نوشتن یک بیت شعر به خط نستعلیق شرط می کند و این فرض در صورتی که مستآجر از انجام شرط امتناع کند از نظر ضمانت اجرا هیچ فرقی با موردی که وی از پرداخت اجاره بها امتناع می کند وجود ندارد در حالی که پرداخت اجاره بها تعهد اصلی مستآجر و یکی از دو عوض قراردادی است و انجام شرط یک امر فرعی و تبعی است و این نوع نگرش یکسان به تعهدات فرعی و اصلی حداقل در روزگار کنونی معقول به نظر نمی رسد.
7-خودداری عامل از زراعت
یکی دیگر از مواردی که قانونگذار ضمانت اجرای مشخصی را در صورت امتناع از انجام تعهد اصلی در یک عقد معین پیش بینی نموده است عقد مزارع می باشد و این عقد در ماده 518 قانون مدنی بدین صورت تعریف شده است:
« مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگری می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم نماید.»
یه موجب این ماده عامل باید در زمینی که مزراع به او تسلیم می نماید زراعت کند و زراعت توسط عامل تعهد اصلی او در مقابل مزارع است. در صورتی که عامل به این تعهد عمل نکند تکلیف امر چه خواهد بود؟ پاسخ به سوال را ماده 534 قانون مدنی بیان می کند :
«هر گاه عامل در اثناء یا در ابتدای عمل آن را ترک کند و کسی نباشد که عمل را بجای او انجام دهد حاکم به تقاضای مزارع عامل را اجبار میکند و یا عمل را به خرج عامل ادامه دهد و در صورت عدم امکان اجبار ،مزارع حق فسخ دارد..»