قانون آیین دادرسی مدنی، قانون اجرای احکام مدنی

دانلود پایان نامه

2- متعلق به غیر بودن ملک موضوع دعوا: همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار میتواند با طرح شکایت، با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکانپذیر نیست؛ زیرا وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانوناً متعلّق به وی نبوده است.
3- عدم تفکیک ملک موضوع دعوا: طبق مقرّرات قانونی ثبت اسناد و املاک، تنظیم سند رسمی انتقال، به صورت مفروز نسبت به قسمتی از ملکِ ثبتشده، وقتی امکانپذیر است که ملکِ تفکیکشده و موضوع سند، به صورت مفروز در آمده باشد و الاّ دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، پیش از تفکیک، قابلیّت استماع ندارد؛ برای نمونه اگر مورد معامله یک دستگاه آپارتمان تفکیکنشده باشد، خریدار باید با تقدیم دادخواست ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یا در زمان رسیدگی با تقدیم دادخواست جداگانه، تفکیک مورد معامله را تقاضا نماید. در این صورت، او دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و تفکیک را طبق ماده 65 قانون آیین دادرسی مدنی در یک دادخواست مطرح میکند ولی دو هزینه دادرسی باید بپردازد. در غیر این صورت دعوای الزام به انتقال رسمی رد خواهد شد؛ زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در بخشی از کل عرصه و اعیان پلاک ثبتی مورد معامله صحیح نیست؛ بهویژه که ممکن است با حقوق سایر مالکین در تعارض قرار گیرد. علت این ضرورت آن است که در زمان تصمیمگیری و پیش از صدور حکم، دادگاه باید مالکیت خوانده را استعلام نماید؛ ضمناً مورد حکم را بر حسب خواسته مشخص کند. اگر بدون توجه به عدم تفکیک رأیی صادر شود و فقط راجع به تنظیم سند باشد و مورد انتقال را منجزّاً معین نسازد، چنین حکمی قابل اجراء نیست. بدین ترتیب میتوان هردو درخواست تفکیک و الزام به تنظیم سند را توأماً طرح نمود؛ زیرا التزام به شیء، التزام به لوازم آن نیز هست. مطابق مادهی350 قانون مدنی، بیع مال مشاع تجویز شده است و نیازی به اذن سایر مالکین و شرکاء در وقوع بیع به نحو مشاع نیست. بدین ترتیب دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع، در محدوده و سهم مشاعی فروشنده، قابلیت استماع دارد و نیازی به طرف دعوا قرار دادن سایر شرکاء نیست.
نکتهی دیگر آن است که ادارهی ثبت، با استعلام ثبتی، مالکیت فروشنده را بر کل ملک اعلام خواهد نمود و هرگاه چنین ملکی قبلاً خانهای قدیمی بوده و تخریب شده است و در آن آپارتمانهای متعدد بنا شده باشد، ادارهی ثبت، در پاسخ استعلام، مالکیت فروشنده را طبق سوابق ثبتی (دفتر املاک)، به عنوان مالک یک باب خانه اعمال مینماید. در چنین وضعی، دادگاه نمیتواند حکم به تنظیم سند رسمی انتقال آپارتمانی بدهد که احداث آن برای دادگاه محرز نیست، حتی در صورت احراز احداث بنا، به لحاظ عدم تفکیک، انتقال مال مورد معامله به عنوان یک ملک مستقل ممکن نیست. خریدار باید ضمن دعوای فروشنده، به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ پایان کار شهرداری و تفکیک مورد معامله را هم درخواست کند. در این صورت دادگاه نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز حکم خواهد داد. رأیی که به ترتیب گفته شده صادر شود، بر طبق قوانین اجرای احکام به اجرا میرسد. چنانچه ملکی، گواهی پایان کار یا تفکیک را دارد، نیاز به چنین درخواستی نیست.
4-انتقال ملک موضوع دعوا از سوی خوانده در حین دادرسی: شایسته است که خواهان هم زمان با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست دستور موقت را نیز مطرح نماید. این امر مانع نقل و انتقال ملک موضوع دعوا از جانب خوانده در جریان دادرسی خواهد شد. با صدور قرار دستور موقت، مرجع قضایی به اداره ثبت دستور میدهد که از نقل و انتقال بعدی سند ملک به نام دیگران جلوگیری شود، بدین ترتیب در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و پس از صدور حکم به نفع خواهان، او با مشکلی مواجه نخواهد شد.
لیکن گاهی اوقات خواهان به جهت عدم آگاهی نسبت به قوانین و گاهی به لحاظ عدم توانایی پرداخت خسارت احتمالی، تقاضای دستور موقت نمیکند و در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواندهای که سند رسمی به نام وی میباشد، آن را به شخص ثالثی انتقال میدهد و به دین ترتیب مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی میشود. در این گونه موارد خواهان باید دادخواست دیگری به خواسته ابطال سند رسمی انتقال یافته به نام ثالث به طرفیت انتقال دهنده و ثالث اقامه نماید که به جهت ارتباط این دعوا با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، خواهان میتواند درخواست نماید که به دو دعوا توامان رسیدگی شود. (ماده 103 قانون آیین دادرسی مدنی). منتهی از آنجا که ممکن است شخص ثالث نیز در جریان دادرسی،سند رسمی را به نام دیگران انتقال دهد، برای جلوگیری از مشکلات بعدی، خواهان باید به نحو مقتضی از طریق دستور موقت و توسط مرجع قضایی مانع نقل و انتقالات بعدی شود.
5-در توقیف بودن ملک موضوع دعوا: ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و با استعلام از اداره ثبت، مشخص گردد که ملک موضوع دعوا در توقیف میباشد. این توقیف ممکن است توسط مرجع قضایی و اداره ثبت صورت گرفته باشد. در این صورت، دو حالت متصور است : حالت اول این است که توقیف ملک، مقدم بر تاریخ تنظیم بیعنامه عادی مستند دعوا است. در این وضعیت دادگاه قرار رد دعوا را صادر خواهد کرد؛ زیرا مطابق ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، نقل و انتقال اعم از قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. ماده 57 این قانون هم مقرر داشته است: «هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم له کتباً رضایت دهد.»
بر اساس ماده 56 انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل و براساس ماده 57 این معامله غیرنافذ میباشد، در هر صورت چون بر معامله غیرنافذ هم قبل از تنفیذ یا رد ذی نفع، اثری مترتب نمیباشد، لذا چنانچه مال موضوع بیعنامه عادی قبلاً توقیف شده باشد، بیعنامه عادی فاقد هرگونه آثار میباشد و با این وصف محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ملک مذکور، وجه قانونی نخواهد داشت؛ مگر اینکه خواهان دعوا قبل از صدور رأی، رضایت کسی را که مال به نفع او توقیف شده است، جلب نماید که با اعلام رضایت کتبی وی موجبات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی فراهم خواهد شد.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه شماره چنین نظر داده است: « اگر ملکی قبلاً از طریق اجرای ثبت بازداشت شده باشد و سپس مورد معامله قرار گیرد با عنایت به مقررات ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، صدور حکم به الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار مغایر با مقررات قانونی است. همین حکم در مورد املاکی هم که از طریق دادگستری و به دستور مقامات قضایی توقیف یا وثیقه قرار داده شده باشد نیز جاری است.»
حالت دیگر زمانی است که توقیف ملک بعد از تاریخ تنظیم بیعنامه عادی مستند دعوا است. برخی معتقدند که دادگاه باید به نفع خواهان حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر نماید؛ زیرا در زمان توقیف، ملک مورد نظر متعلق به فروشنده و جزء اموال او نبوده است و لذا دادگاه در صورت احراز حقانیت خریدار و اثبات دعوا باید به نفع او مبادرت به صدور حکم کند، زیرا ممنوعیت بعدی نمیتواند به عقد مقدم خلل وارد کند.
در مقابل، برخی دیگر عقیده شان بر این است که در این مورد هم باید قرار رد دعوا صادر شود؛ زیرا منع قانونی ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، مانع صدور حکم است. البته اگر توقیف توسط اجرای ثبت صورت گرفته باشد، خواهان میتواند با طرح دعوای توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجرائیه، پس از اثبات محق بودن خویش، از ملک رفع توقیف نموده و سپس از دادگاه صدور حکم به تنظیم سند رسمی را بخواهد.
آنچه منطقی به نظر میرسد این است که چنانچه در جریان رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، معلوم شود که بعد از تنظیم بیع نامه عادی، ملک موضوع دعوا از طریق اداره ثبت یا مرجع قضایی توقیف شده است؛ چنانچه توقیف از طریق اداره ثبت باشد، خواهان میتواند از دادگاه تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید که با اشاره به پرونده مطروحه درباره الزام به تنظیم سند رسمی طبق ماده 103 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به این موضوع نیز به شعبه مرجوع الیه، ارجاع خواهد شد و در صورت احراز حقانیت خواهان، حکم به ابطال عملیات اجرائی ثبت و رفع توقیف از ملک و نهایتاً الزام خوانده به تنظیم سند رسمی صادر خواهد شد. چنانچه ملک مذکور بعد از بیع نامه عادی، از طریق مرجع قضایی توقیف شده باشد، خریدار میتواند با طرح دعوای اعتراض ثالث اجرائی به استناد ماده 146 و 147 قانون اجرای احکام مدنی نسبت به رفع توقیف از ملک و فراهم کردن مقدمات صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. در این مورد و در صورت طرح دعوای اعتراض ثالث، دادگاه میتواند با توجه به وحدت ملاک ماده 19 قانون آیین دادرسی تا اتخاذ تصمیم در پرونده اعتراض ثالث، رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را متوقف نماید.
د: مرجع صالح برای رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
مادهی 10 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب مقرر میدارد: «رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد، در صلاحیّت دادگاههای عمومی و انقلاب است؛ مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد». همانطور که دیده میشود، در این ماده رسیدگی به دعاوی علیالاصول در صلاحیت محاکم دادگستری قرار داده شده است؛ مگر اینکه قانون ترتیب دیگری را اتخاذ کرده باشد. درباره دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، با توجه به آنچه قانونگذار در بند الف مادهی 11 قانون شورای حل اختلاف مقرر کرده است، دعاوی مالیای که در روستا تا بیست میلیون (20.000.000) ریال و در شهر تا پنجاه میلیون (50.000.000) ریال باشد، در صلاحیت شورای حل اختلاف قرار میگیرد؛ در غیر این صورت، یعنی در مواردی که ارزش خواسته بیشتر از مقدار تعیینشده در مادهی مذکور باشد، خواهان بایستی برابر مواد 10 و 12 قانون آئین دادرسی مدنی، دادخواست خود را به خواستهی الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی نماید که محلّ وقوع ملک در حوزهی آن دادگاه است؛ زیرا در مورد اموال غیرمنقول، با توجه به مادهی 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع ملک است. ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی در این رابطه مقرر میدارد که
« دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه میشود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.» همانطور که مشاهده میشود قانونگذار مطالبهی حقوق راجع به مال غیرمنقول را در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرارداده است و باید گفت تنظیم سند رسمی نیز یکی از حقوق راجع ملک میباشد؛ پس دعوای راجع به آن نیز باید در دادگاه محل وقوع ملک اقامه گردد؛ به عبارت دیگر نمیتوان گفت که این یک تعهد ناشی از عقد بیع است که بر ذمه فروشنده قرار گرفته است و باید به دادگاه محل اقامت وی مراجعه کرد.
البته با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجهی قطعی، بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، درخواست صدور دستور موقّت، مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه بنماید؛ تا فروشنده در این مدت، ملک را به شخص دیگری نتواند منتقل کند.
ه: چگونگی اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی
چنانچه پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی و قطعیت آن، محکوم له به میل خود، حکم صادره را اجراء نماید و با حضور در دفترخانه اسناد رسمی، سند رسمی انتقال به نام خریدار را تنظیم و امضاء نماید ، نیازی به صدور اجرائیه نمیباشد. لیکن در بسیاری از موارد، با وجود صدور حکم و قطعیت آن، محکومعلیه حاضر به اجرای حکم صادره نمیباشد، در این صورت، محکوم له میتواند از دادگاه بدوی صادر کننده حکم، درخواست صدور اجرائیه برای اجرای حکم را بنماید. دادگاه پس از قطعیت دادنامه صادره و ابلاغ دادنامه قطعیت یافته به محکوم علیه یا وکیل یا قائم مقام او، به درخواست محکوم له مبادرت به صدور اجرائیه مینماید(ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی).
اجرائیه به محکومٌ علیه یا فروشنده ابلاغ میشود و اگر وی ظرف مدت دَه روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجدّداً به واحد اجراء مراجعه میکند. دایرهی اجراء به دفترخانهای  که مقرّر شده بود تا مبادرت به تنظیم سند نماید، اطلاع میدهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند، به جای فروشندهی اصلی اقدام کند
مادهی 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت دارد: «هرگاه مالک، حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود، نمایندهی دادگاه، سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی، به نام خریدار امضاء می‌نماید».با توجه به وحدت ملاک ماده مذکور در احکام صادره در مورد الزام به تنظیم سند رسمی، چنانچه محکوم علیه حاضر به امضای سند در دفترخانه نباشد نماینده دادگاه، سند تنظیمی به نام خریدار را امضاء مینماید و مراتب انتقال را به اداره ثبت اسناد و املاک اعلام تا در دفتر املاک نیز ملک به نام خریدار ثبت گردد.
در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجراء، صرفاً به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچگونه مسئولیتی ندارد. بنابراین تسلیم مبیع پس از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه میطلبد.
اکنون پس از مطالعه برخی از مهمترین مصادیق دعاوی غیرمنقول وبررسی ویژگی های هر یک از آن ها ،در زیر به بررسی وجوه تمایز دعوای غیرمنقول با دعاوی منقول پرداخته میشود.
فصل دوم: مقایسهی دعوای منقول و غیرمنقول