یا سند مقدم به صورت عادی و سند دوم یا موخر به صورت رسمی باشد.
– دوم اینکه هردو سند رسمی باشند.
– فرض سوم اینکه سند مقدم دلالت بر وجود حقی مانند حدود یا ارتفاق نسبت به ملک مجاور داشته باشد و سند موخر دلالت بر عدم وجود این حق داشته باشد که در قسمتی که این اسناد با هم معارضه دارد معامله معارض محسوب می‌شود.
در صورتی که معامله معارض اتفاق افتاده باشد و شخصی مال خود را بعد از فروش به شخص (الف) به (ب) و (ج) بفروشد تکلیف مالکیت اموال چیست؟
اگر با یک سند عادی مقدم و یک سند رسمی موخر مواجه بودیم، چنانچه در آن منطقه املاک دارای سابقه ثبتی نباشند سندی که از حیث تاریخ مقدم است معتبر است ولی در نقاطی که املاک دارای سابقه ثبتی باشند، وفق ماده 47 و 48 قانون ثبت، سند رسمی معتبر بوده وطبق مواد مورد اشاره سند عادی درادارات و محاکم پذیرفته نیست.حال چنانچه با دو سند رسمی مواجه بودیم، سند مقدم معتبر است و اگر اسناد معارض مربوط به قسمتی از ملک مجاور یا نسبت به حق ارتفاق در آن باشد سند موخر در قسمت معارض ابطال خواهد شد، یعنی سند معارض در این قسمت باطل و با سند مقدم منطبق می‌شود.
قانون چه مجازاتی برای سردفتر و کارمند متخلفی که اقدام به ثبت معامله معارض می‌کند در نظر گرفته است؟
چنانچه اسناد معارض هر دو رسمی هستند و یکی مقدم و دیگری موخر است، در چنین صورتی برای سردفتری که به رغم اخطار اداره ثبت و بخشنامه و ابلاغ آن معامله معارض را ثبت کند در قسمت اخیر ماده 6 لایحه قانونی مربوط به اسناد مالکیت معارض انفصال دایم از شغل سردفتری پیش‌بینی شده است. همچنین ماده 7 قانون ثبت برای کارمندان اداره ثبت که عمل مخالف مقررات وی موجب صدور سند مالکیت معارض یا معاملات متعدد شود مجازات انفصال موقت که کمتر از دو سال نخواهد بود یا انفصال دایم به تناسب مورد پیش بینی کرده است.
وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد مالکیت معارض چیست و رسیدگی به اشتباهات در آرای هیات‌های حل اختلاف به چه ترتیبی است؟
ادارات ثبت مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض وجود سند مالکیت معارض (ثبت مؤخر) و همچنین سند مالکیت مقدم را به دفاتر اسناد رسمی‌حوزه مربوطه کتبا ابلاغ کنند و گزارش امر را برای اتخاذ تصمیم به هیأت نظارت ارسال دارند. ممکن است اداره ثبت خود متوجه صدور سند مالکیت شود و یا این که دارنده سند مالکیت مقدم یا مؤخر این موضوع را اطلاع دهد؛ بنابراین پس از اطلاع نماینده و نقشهبردار ثبت به محل وقوع ملک عزیمت و با توجه به حدود مندرج در پرونده ثبتی و حدود پلاکهای مجاور نقشه پلاک را ترسیم و مقدار تعارض را در نقشه ترسیمی نمایان و جریان امر را به اداره کل ثبت استان جهت طرح در هیأت نظارت ارسال کنند. چون رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، برابر بند 5 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلا و یا بعضا خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است. رای هیأت نظارت در این مورد قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
وقتی که رای هیأت نظارت صادر و به اداره ثبت واصل شد واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذینفع به مدت 20 روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق و اگر ظرف مدت مذکور به رای هیأت نظارت اعتراض نشد رای را اجرا می‌کند و در صورت دریافت اعتراض در مدت 20 روز موضوع به شورای عالی ثبت ارجاع می‌شود. چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده، مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام میکنند و ثبت محل موضوع تعارض را کتبا به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر ابلاغ می‌کند. چنانچه دارنده سند مالکیت معارض ،ظرف 2 ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را اخذ و به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نکند و دارنده سند مالکیت مقدم الصدور گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه اخذ و به واحد ثبتی تقدیم دارد اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی‌اعلام خواهد کرد و چنانچه سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی می‌کند ولی اگر دارنده سند مالکیت معارض در ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالحه دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوا را به اداره ثبت تسلیم کند اداره ثبت تا صدور حکم نهایی از سوی دادگاه منتظر می‌ماند.
تعاریف نظری و عملیاتی:
بررسی قولنامه از منظر شرعی
عِربون (قولنامه) اسمی است غیر عربی که به گفته مؤلف المعجم الوسیط عبارت است از « مقداری از بها که پیشتر پرداخت می‌شود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد و گر نه از آن فروشنده باشد.»ابن اثیر نیز قولنامه را چنین شرح کرده است «کالایی را خریده و به صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معامله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه از آن صاحب کالا باشد و خریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.»
با بررسی این تعاریف است که اهل شریعت در ماهیت قولنامه قائل شده اند که « قولنامه همانند فروختن با حق خیار مشروط است.» بدین ترتیب که دو طرف به شرط پرداخت مبلغی معین، به خریدار حق خیار میدهند؛ به این معنی که به هنگام بر هم زدن معامله فروش با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است می باشد؛ و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب میآید.
با توجه به مطالب فوق الذکر در قواعد شریعت فروش قولنامهای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده وجایز میباشد؛ زیرا شرط مذکور ذاتاً جایز و رضایت مندانه درخود قرارداد آمده است. مبنای مکملی که در نظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید و فروش به طریق قولنامه رسیده است احادیث مستند از نبی مکرم اسلام و حضرت علی (ع) است که فرموده اند: «المسلمون عندَ شروطهم الا کلُ شرطٍ خالفَ کتابُ الله عز وجل، فلا یجوز» و «لا یجوز البیع العربون الا ان یکون نقداً من الثمن». قولنامه در لسان حضرت امیر (ع) جز در صورتی که بخشی از پول بها باشد جایز نیست؛ و به تعبیر دیگری فروش قولنامهای تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است، نه آنگاه که جدا از خود بها باشد. با ملاحظه همین امارات است که در فتاوای فقهای عظام و طریق شریعت، قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده و مفاد آن صحیح و الزام آور میباشد و درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای ایران پذیرش و تنفیذ قولنامه هاست؛ برهمین اساس هم هیأت عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله و در2 رأی نقض و اصراری به شمارههای 1374-32و1375-6حکم بر صحت و مؤثر بودن آثار تعهدات مندرج درقولنامه داده و آن را فروشنامه به حساب آورده است.
بررسی قولنامه از منظر قانونی
قولنامه از نظر دکتر جعفری لنگرودی عبارت است از « سندی که حاکی از قرار و مدار طرفین مراضات بر انتقال، در امری مالی برای تعهد فعل معین با تنظیم سند و درج وجه التزام برای متخلف. مفاد آن از لزوم برخوردار است.» (جعفری لنگرودی، محمدجعفر، وسیط در ترمینولوژی حقوق)
در تعریفی دیگر از دکتر کاتوزیان بیان شده است « در مواردی که خریدار و فروشنده قصد معامله ای را دارند، که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است، قراردادی را می بندند و تعهد می کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاص انجام دهند؛ سندی را که دراین باب تنظیم می شود وعده بیع و در زبان عرف قولنامه
می نامند.»(کاتوزیان، ناصر، جزوه حقوق مدنی6)
بنا بر اصل حاکمیت اراده که در متون قانونی از جمله مواد 191و339 قانون مدنی اشاره شده است، هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرارداد انشاء می‌کند درعالم اعتبار و حقوق تحقق یابد و هیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد؛ مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد، مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر. پس اگر از منظر صحت اراده و نفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین برداشت میکنیم که، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست؛ بلکه باید آن را معامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی و محاکم دادگستری، پذیرفته نیست؛ به عبارت دیگر سند عادی از لحاظ ثبوت صحیح بوده ولی از نظر اثبات قابل قبول نمی باشد. با نگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت به نظر نمی رسد که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد؛ بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرامون آن ذکر شده است دال بر آثار آن در استفاده در ادارات دولتی و… میباشد. مانند ماده 48 قانون ثبت که اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات و محاکم دارد و از این لحاظ گفته می‌شود آنچه در ماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است، سند معامله است نه خود معامله و در این که عنوان محاکم در کنار ادارات در این ماده یاد شده است منظور به صرف ارائه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسیدگی و رأی قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی و حتی منظور قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است؛ بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانکها یا تحصیل پروانه ساختمانی و… ممکن نیست. به این ترتیب در مقام تفسیر ماده 48 قانون ثبت چنین پنداشته شده است که عنایت قانونگذار صرفاً سند ثبت نشده معامله غیر منقول و هدف محدود کردن حجیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه. همچنین ماده22 قانون ثبت که میگوید: «دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن در دفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت.» دلالت بر بطلان معاملهای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد. ( بهشتی، مرتضی، ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون)
نظرات علمای حقوق در مورد معاملات معارض
دکتر مهدی شهیدی بیان می کنند « معامله معارض با قولنامه غیر نافذ است.» ایشان معتقدند ممکن است در قراردادی یکی از دو طرف تعهد کند که ساختمانی را که در آینده خواهد ساخت به طرف دیگر بفروشد و این طرف قبول کند، چنین قراردادی بیع نیست؛ بلکه تعهد بر بیع است که هرچند مورد عقد بیع در آینده فعلاً موجود نیست، لیکن ایجاد قرارداد صحیح است چه این که مورد معامله در این قرارداد ساختمان نیست؛ بلکه تعهد بر بیع ساختمان است؛ همچنین اظهار می دارند، متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهدله می باشد؛ زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی می گویند. این حق هر چند حق مالکیت نیست؛ ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در واقع معامله دوم نافی حق عینی متعهدله می باشد؛ در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عینی، باعث عدم نفوذ معامله می شود معامله دوم غیرنافد است.(شهیدی، مهدی، حقوق مدنی 6)
به نظر دکتر ناصرکاتوزیان « معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله می باشد» ایشان معتقدند، قولنامه مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند؛ زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است( ماده 10 قانون مدنی) قولنامه نه تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام می کند به طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز هست؛ پس اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است آن را به دیگری انتقال دهد برمبنای همین شرط